房價與薪資對人民的生活影響甚巨，因此，一旦房價過高或物價大幅上漲使得民眾的實質薪資減少，民眾對於政府的信賴程度就會逐漸降低。對政府而言，若一個國家的所得分配不均度提高，社會治安的不穩定程度也會逐漸增加，進而對廠商的投資環境與人民居住環境產生負向的影響。因此，許多民主國家在有全國性大選時，上述問題都是競選對手對於執政黨最容易攻擊的標的。雖然經濟成長的過程會伴隨所得分配惡化是普遍常見的現象，然而，若執政者平時對此問題有務實具體的措施，非選舉時才要急於回應，則面對的批評聲浪也會減少許多。
若執政者想要避免房地產市場的炒作，則政府必須要可以對於不同部會的做法之有效性有所追蹤與檢討。若僅是政策微幅調整，則會出現執政者認為有在打炒房，但房價卻大幅上漲的矛盾現象。除非政府部門可以找到實體經濟的成長數據或人口結構的改變，可以合理說明房價持續上漲的基礎，否則，政府應該確實檢討房地產的管理政策有無調整的必要性，才可以讓政策有效。若政府對於不同部會的房地產管制政策都沒有全盤的檢討，就會使得人民對於政府的房地產管理政策喪失信心，甚至變成累積民怨的政策。
央行管理房地產應善用工具 不應只有呼籲
以台灣的房地產為例，在今年中央銀行批評青年安心貸款政策導致房價上漲後，則央行自己面對此政策應該有立即的檢討與管制措施，而非僅是警告。穩定房價雖非央行的主要職責，但影響房價的利率與房貸成數卻是央行的政策工具，這是央行可以做的。若央行理監事會可以早一點有所作為，至少可以讓社會知道央行理監事會已經盡力，而非僅是呼籲。可惜的是，央行在銀行的不動產放款集中度升高後，才要求銀行應該自主管理，進而引發限貸令疑慮，導致金融市場的不穩定。
面對央行的警告 金管會應有積極作為
值得注意的是，銀行業務管理的主管機關應該是金管會，但是，自賴總統上任以來，金管會的作為多數停留在資產管理專區，而非對央行認為不動產集中度過高的管理。若政府無法解決人民的問題而專注「特定團體」的財富管理，則要「落實國家希望工程」是不容易的，施政應有優先順序。金管會針對銀行辦理住宅建築及企業建築貸款的管理，在業者放款達到法規上限時，要如何處置，應有明確的規範。
事實上，許多銀行過去都推出高利率爭取美元，甚至人民幣的外幣存款的方案，同理，當銀行面對銀行法第72-2條的規範時，這些商業銀行也可以高利率大幅吸收新台幣來因應。當然，許多銀行可能擔心不划算。若此，則表示這些商業銀行經理人以便宜資金，甚至利率殺價競爭來進行住宅建築放款的不合理，特別是土建融的放款。面對這些不合理的現象，金管會未來不宜放款住宅建築與企業建築放款的規定，幫銀行解套。
此外，財政部長莊翠雲近日在立院報告指出，兆豐銀行、第一銀行、彰化銀行、華南銀行及合作金庫銀行等行庫的不動產放款比率超過27%，達警戒水位，引起包含郭國文在內的許多立委的關注。若上述公股行庫經理人因重視「獲利」而大量承作土建融放款，卻忽略自身銀行面對建案完工後卻無法承做房貸的「風險」，則顯示這些行庫的授信風險管理已有潛在缺失。換句話說，若每個銀行都有做好評估，則應不會出現建商可以向銀行借錢蓋房子，購屋者貸款卻因銀行受到銀行法規範而無法放貸的困境。在此情況下，金管會應可好好檢查這些銀行的授信風險管理是否符合法規要求。
行政院應讓賴總統的談話可以被信賴
最後，賴清德總統在十月演說中已明確指出，「我也深深知道，大家最在乎的是高房價的生活壓力，最深惡痛絕的是詐騙橫行。」更重要的是，賴清德總統具體承諾「執政團隊不會迴避這些問題，即便得罪特定團體，也在所不惜！」上述銀行受到法律限制的貸款管理，一方面可能讓建商遇到房子蓋完卻無法銷售的困境，這也類似詐騙建商行為。二方面，銀行也成為推高房價的幫兇。上述商業銀行的行為已讓政府同時得罪兩個特定團體——建商與廣大的市井小民，這會使得銀行經理人的專業違背企業社會責任的精神，更是傷害人民對政府的信任。
作者》蔡明芳 淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授
（本文獲央廣授權刊載）
財部政日前透露，部份行庫的不動產放款比率超過27%，達警戒水位，金管會應檢查這些銀行的授信風險管理是否符合法規要求。 圖：取自金管會網站
