房價回不去了，就一定要買房嗎？當然不是！特斯拉與 XSpace 的創辦人馬斯克，就賣掉他所有的房地產，住在一間價值只有 5 萬美元的組合屋裡，如果你有比房地產更好的獲利方式，何必要把資產放在房地產呢？

所以，人生該不該買房？是一個沒有標準答案的習題，也不該被僵固的房地產意識形態所牽制，而是必須冷靜思考一幢房屋對自己的價值何在？

所謂僵固的房地產意識形態，就是有些人盲目地相信有土斯有財，房價只會漲不會跌，所以拼盡一生的氣力也要買一棟房，把自己變成房奴；又或者是，有的靠唱衰房市為生的名嘴，拼命灌輸年輕人不要買房，於是盡信名嘴的觀眾，雖然有心想買房，但因為誤信名嘴的言論，只能看著房價一去不回，永遠在感嘆買不起房，讓通貨膨脹吞噬了自己的積蓄。

每一個人都需要一個棲身之所，但不代表每一個人都需要買一棟房子。自住的房子不一定要買，買來的房子也不一定要自住。人生每一個階段對居住條件的需求可能是不一樣的。

譬如說，年輕或單身的人所需要的空間比較小，成家有了孩子就需要比較大的空間，或許還需要考慮學區的問題。等到退休了、孩子長大離家了，居住的空間和地點又都更有彈性了。既然人生對於居住的需求是變動的，為什麼要為了自住買房子，把這麼龐大的個人資源押注在不動產之上呢？

相對於其他形態的資產，不動產之所以為「不動」產，除了它的不可移動性之外，它的變現效率也是比較差的，資金的門檻也比較高。所以如果真的只是為了自住，租屋市場上的選擇很多元，真的未必需要買房。而且台灣房地產的租金投報率不算高，考量買房資金的機會成本，租房子並不會比較不划算。

當然，如果你的生活單純穩定不會有太大的變動，真心希望有一間屬於自己的房子，不用擔心房東漲房租、房子壞了不修，或者是趕你搬家，那就不要聽信建商的花言巧語，也不要被那種以唱衰房市為生的名嘴牽著鼻子走，冷靜思考自己的居住需求，就市場上的產品多看、多聽、多比較，在適當的時機選對物件出手。只要做好財務規劃，買一間房真的也沒有那麼難。

以大台北地區來說，一般年輕的薪水族，可能不要幻想第一次買房就要買進台北市，但所幸現在大眾運輸很便捷，台北市週邊的新北衛星城鎮，還是有很多年輕人 affordable 的選擇。如果每坪單價落在 40～50 萬的區間， 1,000 萬可以買到 20～25 坪的房子，對單身或人口不多的小家庭來說，可以是個小而美的窩。

年輕人要買一棟 1,000 萬的房子，不要被這個總價給嚇到了，重要的還是先做好財務規劃，善用青年首購的優惠利率，還款的寬限期，以及信用貸款與房屋貸款的還款時間差。

目前銀行的房貸還款期限可以長達 30 年，而且通常可以有 2、3 年的寬限期，也就是在寬限期內只還利息，不還本金。預售屋或新成屋的貸款成數通常可達八成，屋況良好的中古屋大部分也都可以借到七成。

所以，買一棟 1,000 萬的房子，一個可能的財務操作策略是，準備 100 萬的自備款，向銀行貸款 30 年期的 800 萬房屋貸款，並爭取盡量夠長的寬限期，另外再向銀行申請 100 萬的信用貸款。

這樣的策略，可以在前幾年攤還信用貸款的過程中，壓低房貸的還款金額（只還利息），這樣的月還款金額可能與租屋的月租金相去不遠，使個人的現金流能夠維持穩定健全。

等到房貸的寬限期到期，也許信貸也償還得差不多了，債務仍然維持在可負擔的範圍。又或者是，此時可以向銀行申請寬限期展延，也可以花一點點手續費，換一家銀行重新申請房屋貸款與寬限期。如果運氣好，房價上漲使房屋增值，這時候的貸款額度或許還能拉高，可以用來還清信用貸款，讓還款變得更輕鬆。

當然，這些財務操作方式，都需要以良好的個人信用為前提，也要評估自己收支之間的負荷能力。

綜合言之，在決定人生是不是要買房之前，冷靜想想房子對自己的意義何在是必要的。真的不必然要為了自住需求而買房，但若真的決定要為自己買一個窩，儘管台灣房價已高，買房也真的並不是那麼高不可攀。至於房子是不是好的投資工具？我們下次再聊。