近年來，中國的經濟問題成為全球關注的焦點，尤其是房地產泡沫問題愈加凸顯。中國國家主席習近平在2023年國慶前夕的政治局會議上，終於『承認』了中國經濟衰退的事實。隨著多項救經濟政策的推出，中共試圖保住2024年GDP成長5%的政治指標。然而，無論中國政府實施多少經濟刺激政策，真正需要解決的核心問題卻始終圍繞著房地產市場。這次救經濟以金融與股市為主，對房價只想『撐住』而不是解決問題。因此必須認識究竟誰在推動中國房價上漲，以及這背後的經濟動力和結構問題。

房地產：中國經濟的核心問題

中國的經濟問題，核心中的核心正是房地產。自1994年中國進行財稅改革以來，「土地財政」成為地方政府收入的主要來源，也成為GDP增長的推動力。這一模式將中國的房地產市場推向了一個異常高漲的狀態。房價是由土地成本、建材成本、工人工資以及建商利潤等多項因素構成的，而其中土地成本，即地方政府出售土地的價格，扮演了關鍵角色。

在其他資本市場國家，政府通常會釋出國有土地或興建社會住宅來抑制房價，確保房地產市場不會過度膨脹。然而在中國，土地銷售成為了地方政府的預期收入，並被視為重要的財政來源。為了促進工業發展，地方政府通常以低價出售土地供工業使用，而將住宅用地價格抬高以獲得更多收入。這樣的政策推動了土地成本的逐年上升，房價也隨之不斷攀升。

由於房價年年上漲，民眾感到晚進場成本會更高，因此，越來越多人選擇提早進入市場。這種「搶購」心態助長了房地產市場的投機氛圍，也讓炒房行為愈演愈烈。

誰在炒房？

中國房價持續上漲的背後，涉及多方利益相關者。首先是地方政府。由於土地銷售是地方財政收入的主要來源，地方政府有動機維持高房價，以保障土地財政。政府釋放高價土地，不僅增加了房地產市場的投機性，也推高了房價本身。

其次是開發商。在高房價的背景下，開發商不斷從地方政府手中購買土地，並將日益上升的土地成本轉嫁給最終的購房者。隨著土地成本和開發風險增加，開發商從土地開發轉型為多角化的財團，並在市場放緩時面臨經營危機，引發骨牌效應。

最後是購房者。普通民眾在面對房價不斷上漲的壓力下，普遍認為房價「只會漲不會跌」，因此即使是中產階級也會在價格尚未飆升至不可承受之前趕緊買房。一些人甚至將房地產作為投資手段，以期望房價繼續上漲後出售獲利。這種市場心態也在一定程度上助長了房地產泡沫的膨脹。

「房住不炒」政策的反應與後果

2017年，習近平提出了「房住不炒」的政策，明確表示房子應該是用來住的，而不是用來炒作的。此政策通過三條紅線來限制房地產開發商的融資，並試圖抑制房地產市場過度投機。這實際上是對中國房地產泡沫的「自我戳破」，旨在減少市場風險。

然而，這一政策也導致了一系列後果。由於開發商之前大量購買土地並將過去的利潤預期納入成本，在市場需求減少的情況下，他們無法迅速適應房價的停滯甚至下降，最終陷入了資金周轉困境。這導致了大量爛尾樓項目的出現，而購房者的資金被套牢，無法脫身。地方政府的債務水位因此大幅上升，銀行的呆賬增加，人民的購房貸款違約率也隨之上升。整個經濟進入了一個資產泡沫的惡性循環。

結論

中國的房地產問題，不僅僅是房價過高或市場過熱，而是一個由地方政府、開發商和購房者共同推動的結構性問題。地方政府依賴土地財政，開發商利用市場需求擴大開發，購房者則在價格上漲的預期中不斷進場，這些因素相互交織，形成了中國房地產市場的高度依賴性和脆弱性。

習近平推出的「房住不炒」政策是試圖遏制房地產泡沫的重要舉措，但它同時揭示了中國經濟過度依賴房地產的危險。未來中國的經濟政策若要真正解決房地產問題，必須從根本上改變地方政府對土地財政的依賴，並促進經濟的多元化發展。只要房地產市場繼續以炒作為核心驅動力，中國經濟的可持續發展將難以實現，房地產泡沫的危機也將不斷延續。