高雄市鹽埕區「城中城大樓」14日凌晨2點多發生大火，造成46死41傷，是國內單一建物火災致使重大傷亡的第二名，僅次於1995年2月15日台中市中港路的衛爾康西餐廳大火。但不同的是這把惡火不僅燒出公安問題，更燒出都市更新與貧窮族群的居住安全問題。
毫無意外地，如套用劇本般。反對黨陣營第一時間「究責」，要求行政團隊下台，連「18代祖宗」都要挖出來「承擔責任」；消防安全專家出來，「苦口婆心」宣導正確火場逃生知識，說這個方法才是對的，那個設備可以爭取活命機會；然後愛心湧現，政治人物帶頭捐月薪、日薪，開設捐款帳戶號召民眾救助急難。這樣問題就解決了嗎？當然不！這些動作只成功地轉移了問題的核心、政府的責任。
根據媒體揭露，「城中城」大樓位於高雄城西老社區鹽埕有約40年歷史，在數十年前是高雄市繁華的百貨公司、電影院，餐廳混合的地上13層、地下2層商住混合大樓；隨著社區沒落，現況是地下1、2樓未使用，地上1至5樓廢棄中，但傳出有遊民或其他外來人員佔用，7樓至11樓為出租套房，傳總數量超過200餘戶，住戶多為獨居老人或低收入戶，鮮少持有產權的原屋主。
有注意到幾個關鍵詞嗎？「約40年歷史」、「數十年前是高雄市繁華的商場」、「地下2樓至地上5樓未使用廢棄中」、「7樓至11樓為出租套房」、「住戶多為獨居老人或低收入戶」、「鮮少持有產權的原屋主」。由此很自然地引導出「為什麼不做都市更新」這樣的議題，但無論官員、評議者，依法談法、就事論事的結果，就是問題無法解決、繼續放著爛！
筆者不是都更專家，也不打算去複製、貼上一堆法律名詞，只想從「人性」的角度去看這個問題；再說得更淺白吧，就是從「錢」的角度來看問題。
首先，「都更」這件事牽扯的包括政府官員、建商、產權所有者3方面；其次，產權所有者又可再分屋主、租客2類別。最大多數「事不關己」的說法，就是「整合困難」、有少數「釘子戶」貪圖更大利益造成談判破裂等等，但為什麼會整合困難？為什麼會談不下去？其實說到底，不過就卡在「錢」這個字。
「城中城」是比較極端的案例，根據統計出租套房的住戶中，中低收入戶佔約4成。大樓破舊、髒亂，甚至工務機關安全檢查「不得其門而入」，歸咎於沒有設立「管理委員會」；可是，有住戶拿出收據，說都有繳錢，否則公設誰來維修？但沒有清潔打掃、沒有聘用保全都是事實。至於為什麼要忍受破舊、髒亂的居住環境？大概只有租金價格相對「友善」可以解釋。而這樣狀況，某種程度也讓租客成為都更整合的「絆腳石」，根本不願透露房東訊息或告知房東有關都更整合的訊息，因為改建期中得另覓住所，改建後也沒辦法再用低價租到棲身之所。
而一般狀況下，都更整合面臨的首要問題是產權所有者的整合，找出都更區域的土地謄本算是小問題，要拿到所有權人的聯絡方式就很難了，除了前一段提到的租客阻礙之外，得靠「鄰里關係」慢慢尋找，以「城中城」的案例而言，已知分割成120戶的出租套房難，地下2樓至地上5樓的商場又有多少所有權人？光用想的難度就非同小可。找到人之後的說服過程當然更是困難重重，通常都更戶最關心的是「可分回坪數計算」、「權利轉換價值」、「選屋找補原則」等近身權益相關事項，這是整個溝通過程中最難達成共識的部份，想「舊換新」要麼室內坪數大縮水、要麼再砸下一筆龐大資金；自住者考量實際居住空間需求，投資客得想像投資本益比。其實還是「錢」的問題。
建商是都更最後的執行完成者，拆掉髒舊破敗的舊房子，蓋上美侖美奐的新房子；可是建材要錢、建築工人要錢，建商賺的是住戶分配完後多出來的戶數銷售所得。但一般對建商的印象都是「無本生意」，原因是建商往往憑藉著勢力對政府施壓、在資訊不對等之下隱瞞所有權人權益，甚至私下對特定戶給予「特別待遇」，導致後續糾紛不斷。可是俗話說「殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人幹」，建商沒錢賺不參與，最後沒有贏家。這也是「錢」的問題。
而「政府」在都更裡的角色非常特別，例如2010年五都大選前，郝龍斌宣布老舊公寓更新專案，喊出「一坪換一坪」、「保證室內面積不縮水」、「有錢自己賺」，只要是台北市30年以上、4和5層樓公寓佔基地1/3以上，為完整街廓或2000平方公尺以上，只要一半住戶同意，就可以向北市府提出申請，最高可達現有容積2倍。但2018年台北市長柯文哲直言不諱：民眾都更心態要改變，不要幻想一坪換一坪，外加車位、興建期間的房租，然後一毛錢都不用出，世界上有這麼好的事？這次「城中城」大火後，內政部營建署15日就發出新聞稿，直指「容積獎勵不是改建的萬靈丹」，表示相關法規「蘿蔔」、「棒子」都已齊備，將結合中央與地方、政府與民間共同合作，加速推動都更或危老重建，以提升建築安全及國民生活品質。但「官話」說完之後，現實狀況如何？明眼人都看得出來。
「城中城」大火悲劇後，有議員、官員、專家建議高市府「祭出鐵腕」，認為現在住戶都已經搬出，可採用「迅行劃定」的方式將該社區改為都更地區，並將建物判定為危樓，將其拆除並直接走都更程序，再找專業的都更團隊協助進行所有權人意見整合及法律程序等，加速都更進行。但「鋸箭」之後，真正的「錢」的問題解決了嗎？其他類似的案例，像是桃園市中壢區的「財神大樓」、台中市中西區綠川旁的「千越大樓」能未雨綢繆先解決嗎？
有句廣告詞說「科技始終來自於人性」。筆者以為都更如果不從人性的角度出發，再多的什麼「蘿蔔」、「棒子」都沒有用；執政者不能拿出辦法解決，就燒香拜佛、祈願禱告，自求多福在任內不出事，因為這些問題未來不是「悲劇」就是「民憤」，終將輾壓掌權者。
