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楊宏基觀點》不敢談「錢」的問題 都更如緣木求魚.官員只能自求多福

新頭殼newtalk 文/楊宏基
2162-12-09T08:34:53Z
高雄鹽埕區「城中城」大樓14日凌晨大火,造成46死41傷。   圖:翻攝記者爆料網
高雄鹽埕區「城中城」大樓14日凌晨大火,造成46死41傷。   圖:翻攝記者爆料網

高雄市鹽埕區「城中城大樓」14日凌晨2點多發生大火,造成46死41傷,是國內單一建物火災致使重大傷亡的第二名,僅次於1995年2月15日台中市中港路的衛爾康西餐廳大火。但不同的是這把惡火不僅燒出公安問題,更燒出都市更新與貧窮族群的居住安全問題。

毫無意外地,如套用劇本般。反對黨陣營第一時間「究責」,要求行政團隊下台,連「18代祖宗」都要挖出來「承擔責任」;消防安全專家出來,「苦口婆心」宣導正確火場逃生知識,說這個方法才是對的,那個設備可以爭取活命機會;然後愛心湧現,政治人物帶頭捐月薪、日薪,開設捐款帳戶號召民眾救助急難。這樣問題就解決了嗎?當然不!這些動作只成功地轉移了問題的核心、政府的責任。

根據媒體揭露,「城中城」大樓位於高雄城西老社區鹽埕有約40年歷史,在數十年前是高雄市繁華的百貨公司、電影院,餐廳混合的地上13層、地下2層商住混合大樓;隨著社區沒落,現況是地下1、2樓未使用,地上1至5樓廢棄中,但傳出有遊民或其他外來人員佔用,7樓至11樓為出租套房,傳總數量超過200餘戶,住戶多為獨居老人或低收入戶,鮮少持有產權的原屋主。

高雄市鹽埕區「城中城」大樓,為地上13層、地下2層商住混合大樓;現況是地下1、2樓未使用,地上1至5樓廢棄中,7樓至11樓為出租套房。 圖:高雄市政府 / 提供
高雄市鹽埕區「城中城」大樓,為地上13層、地下2層商住混合大樓;現況是地下1、2樓未使用,地上1至5樓廢棄中,7樓至11樓為出租套房。 圖:高雄市政府 / 提供

有注意到幾個關鍵詞嗎?「約40年歷史」、「數十年前是高雄市繁華的商場」、「地下2樓至地上5樓未使用廢棄中」、「7樓至11樓為出租套房」、「住戶多為獨居老人或低收入戶」、「鮮少持有產權的原屋主」。由此很自然地引導出「為什麼不做都市更新」這樣的議題,但無論官員、評議者,依法談法、就事論事的結果,就是問題無法解決、繼續放著爛!

筆者不是都更專家,也不打算去複製、貼上一堆法律名詞,只想從「人性」的角度去看這個問題;再說得更淺白吧,就是從「錢」的角度來看問題。

首先,「都更」這件事牽扯的包括政府官員、建商、產權所有者3方面;其次,產權所有者又可再分屋主、租客2類別。最大多數「事不關己」的說法,就是「整合困難」、有少數「釘子戶」貪圖更大利益造成談判破裂等等,但為什麼會整合困難?為什麼會談不下去?其實說到底,不過就卡在「錢」這個字。

「都更」牽扯包括政府、建商、產權所有者3方面,多數都因「整合困難」而無法推行。 圖:新北市都更處提供(資料照片)
「都更」牽扯包括政府、建商、產權所有者3方面,多數都因「整合困難」而無法推行。 圖:新北市都更處提供(資料照片)

「城中城」是比較極端的案例,根據統計出租套房的住戶中,中低收入戶佔約4成。大樓破舊、髒亂,甚至工務機關安全檢查「不得其門而入」,歸咎於沒有設立「管理委員會」;可是,有住戶拿出收據,說都有繳錢,否則公設誰來維修?但沒有清潔打掃、沒有聘用保全都是事實。至於為什麼要忍受破舊、髒亂的居住環境?大概只有租金價格相對「友善」可以解釋。而這樣狀況,某種程度也讓租客成為都更整合的「絆腳石」,根本不願透露房東訊息或告知房東有關都更整合的訊息,因為改建期中得另覓住所,改建後也沒辦法再用低價租到棲身之所。

而一般狀況下,都更整合面臨的首要問題是產權所有者的整合,找出都更區域的土地謄本算是小問題,要拿到所有權人的聯絡方式就很難了,除了前一段提到的租客阻礙之外,得靠「鄰里關係」慢慢尋找,以「城中城」的案例而言,已知分割成120戶的出租套房難,地下2樓至地上5樓的商場又有多少所有權人?光用想的難度就非同小可。找到人之後的說服過程當然更是困難重重,通常都更戶最關心的是「可分回坪數計算」、「權利轉換價值」、「選屋找補原則」等近身權益相關事項,這是整個溝通過程中最難達成共識的部份,想「舊換新」要麼室內坪數大縮水、要麼再砸下一筆龐大資金;自住者考量實際居住空間需求,投資客得想像投資本益比。其實還是「錢」的問題。

建商是都更最後的執行完成者,拆掉髒舊破敗的舊房子,蓋上美侖美奐的新房子;可是建材要錢、建築工人要錢,建商賺的是住戶分配完後多出來的戶數銷售所得。但一般對建商的印象都是「無本生意」,原因是建商往往憑藉著勢力對政府施壓、在資訊不對等之下隱瞞所有權人權益,甚至私下對特定戶給予「特別待遇」,導致後續糾紛不斷。可是俗話說「殺頭的生意有人做,賠錢的生意沒人幹」,建商沒錢賺不參與,最後沒有贏家。這也是「錢」的問題。

2010年五都大選前郝龍斌喊出都更「一坪換一坪」口號。但專家認為可行性不高。 圖:老屋改建推動計畫提供(資料照片)
2010年五都大選前郝龍斌喊出都更「一坪換一坪」口號。但專家認為可行性不高。 圖:老屋改建推動計畫提供(資料照片)

而「政府」在都更裡的角色非常特別,例如2010年五都大選前,郝龍斌宣布老舊公寓更新專案,喊出「一坪換一坪」、「保證室內面積不縮水」、「有錢自己賺」,只要是台北市30年以上、4和5層樓公寓佔基地1/3以上,為完整街廓或2000平方公尺以上,只要一半住戶同意,就可以向北市府提出申請,最高可達現有容積2倍。但2018年台北市長柯文哲直言不諱:民眾都更心態要改變,不要幻想一坪換一坪,外加車位、興建期間的房租,然後一毛錢都不用出,世界上有這麼好的事?這次「城中城」大火後,內政部營建署15日就發出新聞稿,直指「容積獎勵不是改建的萬靈丹」,表示相關法規「蘿蔔」、「棒子」都已齊備,將結合中央與地方、政府與民間共同合作,加速推動都更或危老重建,以提升建築安全及國民生活品質。但「官話」說完之後,現實狀況如何?明眼人都看得出來。

「城中城」大火悲劇後,有議員、官員、專家建議高市府「祭出鐵腕」,認為現在住戶都已經搬出,可採用「迅行劃定」的方式將該社區改為都更地區,並將建物判定為危樓,將其拆除並直接走都更程序,再找專業的都更團隊協助進行所有權人意見整合及法律程序等,加速都更進行。但「鋸箭」之後,真正的「錢」的問題解決了嗎?其他類似的案例,像是桃園市中壢區的「財神大樓」、台中市中西區綠川旁的「千越大樓」能未雨綢繆先解決嗎?

有句廣告詞說「科技始終來自於人性」。筆者以為都更如果不從人性的角度出發,再多的什麼「蘿蔔」、「棒子」都沒有用;執政者不能拿出辦法解決,就燒香拜佛、祈願禱告,自求多福在任內不出事,因為這些問題未來不是「悲劇」就是「民憤」,終將輾壓掌權者。

高雄市鹽埕區「城中城大樓」14日凌晨2點多發生大火,造成46死41傷,是國內單一建物火災致使重大傷亡的第二名,僅次於1995年2月15日台中市中港路的衛爾康西餐廳大火。但不同的是這把惡火不僅燒出公安問題,更燒出都市更新與貧窮族群的居住安全問題。

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