新聞內幕》「庶民」「炒房」「套利」?怎麼說都難堪…

新頭殼newtalk | 吳賜山 綜合報導
1970-01-01T00:00:00Z
國民黨總統參選人韓國瑜。   圖:孫家銘/攝(資料照)
國民黨總統參選人韓國瑜。   圖:孫家銘/攝(資料照)

國民黨總統參選人韓國瑜被爆料在「失業」期間購買7200萬豪宅,似乎「戳破」韓營造許久的「庶民」形象。

的確!乍聽之下,「7200萬」的豪宅還能叫庶民?讓人聽不進去、看不下去!

我們先從媒體報導中,「還原」關於韓國瑜、7200豪宅的「時間序」:
2011年 建案開始預售,韓國瑜以每坪約89萬元購入74坪,外加600萬元購入2個車位。
2012年8月 「實價登錄」制度實施。
2013年1月 韓國瑜出任北農總經理。
2014年底 建案完工,爆發「施工品質不佳」糾紛,韓國瑜未辦理交屋。
2015年12月 韓國瑜以每坪約85萬元賠售,帳面損失近300萬元。

我們再從新聞爆發後,各界質疑與相關人士的回應,找出其中的關鍵字:
1.韓競辦發言人何庭歡6日第一時間解釋,「韓國瑜夫婦一開始是在內湖購屋,先處分掉內湖房產後,才在南港購買預售屋」。
2.民進黨立委林俊憲6日爆料,「照當年規定,豪宅只能跟銀行貸款5成」、「韓當時要求業主台肥借他2成的款項」。
3.另一當事人高美蘭6日回應,提到「週刊提到的3戶房子均未完成過戶程序,表示並沒有進入實價登錄等公示系統」。
4.韓國瑜6日下午在新竹面對媒體,說明「不是拿7200萬買房子,是向銀行貸款」。
5.韓國瑜7日一早發表4點聲明,其中提到「將預售屋買賣合約權利轉售」、「僅國稅局與當時建商知悉交易資訊」。

這些零零碎碎的資訊,相信讓「一般人」都看得霧煞煞。但說穿了,就是在預售屋販售中,常見的「團購殺價」、「紅單轉讓」;只是通常都會被冠上「投資客」的帽子,讓大家聚焦在「套利」、「炒房」的負面形象中。雖然,手法常見、投資客也是「庶民」,但負面形像和投資失敗賠錢了事,恐怕才是韓國瑜拉不下臉「認帳」的主因。

「團購殺價」的手法很常見,購買人「呼朋引伴」一次購買多戶,可以取得與建商「談判」的籌碼,一般建商會在價格上給予「優惠」或另贈其他如裝潢、家具等「折扣」。而也有人因看好地段,自己購買多戶,投入大筆資金付「自備款」,待取得「紅單」後,再運用個人人際關係或委託代銷公司以「保留戶」形態販售,借此取得「優惠」、「折扣」,甚或「套利」、「炒房」…

至於「紅單轉讓」是指第一手購屋者以較低價格向建設公司購屋,再墊高價錢轉讓給第二手購屋者,此過程中因為房屋皆在興建未交屋狀態,房屋交屋後直接交屋給第二手購屋,因此不會產生任何過戶手續費、契稅與價差的房地合一稅,因此,第一手購屋者得以「直接現賺」價差。所以手中握有較大筆資金的「投資客」過去常選用這種方式。但近年由於有詐騙集團造假銷售,而較不風行。

熟知預售屋販賣的人大概都知道,購買預售屋沒有「三成頭期款」、「七成貸款」的問題,只有「簽約金」、「訂金」、和若干期的「工程款」,雖然仍可能佔總價的二成左右,但時間就拉長到整個施工期。甚至,有建案打出「低自備款」方案,把金額壓到一成左右,剩下的以公司借貸模式貸出。套進「韓案」,也就是說就算總價是7200萬,也沒有頭期款2160萬的問題;而且房子必須拿到使用執照,銀行才有標的物可以「設定」,才會核貸撥款,貸款人才開始「繳貸款」,這通常已是建案完工,也就是說韓可能在2015年初開始繳付「30萬本利」的房貸。

但這是不是就代表「韓案」沒有可議之處?當然不!

問題一:即使建商出示2011年韓國瑜「合意」以每坪約89萬元購買物件,都因為「實價登錄」制度在隔年才實施,使得該「合意文件」為私文書,僅有雙方履行契約與否的價值,無法舉證為計價基準。講白話就是「你怎麼說怎麼算」,89、90、100隨便說隨便填。這將影響所謂「賠售」的認定,也就是否實質「套利」、「炒房」。所以韓該如何證明自己是賠售?

問題二:建案2014完工,就常理而言,建案取得使用執照後,就會通知買家向銀行申貸;所以推估韓確實有向銀行貸款,才會有覺得「本利過高」的問題發生,只是到底貸了幾成?是向那家銀行申貸?是否因成數不足而需向建商再增貸?恐怕也該再清楚說明釐清。

問題三:既然找上建商增貸兩成,卻不肯辦理交屋,在情理上似乎很難說得過去;是打定主意短期要脫手、賣掉?就為了省一筆過戶手續費、契稅?

其實,這些問題都因為韓國瑜是總統參選人才會被拿出來檢視。這種「理財」手法,說實話,真是「庶民」手法;只是7200萬數字駭人、「套利」「炒房」形象跟「庶民」搭不上,再加上口口聲聲「發大財」,卻投資失利「賠大錢」,韓國瑜這一把怎麼說都是難堪。

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