文 王春木(銘傳大學/健行科技大學/國立空中大學 兼任講師)

政府推動「300億元中央擴大租金補貼專案」，原意在於減輕租屋族負擔，落實居住正義，然而政策上路後，卻頻頻出現房東拒租、要求房客不申請補貼，甚至寧可空屋的現象，顯示政策設計與市場行為之間存在明顯落差。

 

社會輿論常以「收租是穩定的睡後收入」理解房東行為，但此一想像忽略了台灣不動產制度下，出租所涉及的風險與稅負結構。對多數不急需現金流的資產型屋主而言，出租並非單純被動收益，而是一項必須權衡法律風險、管理成本與長期資產配置的決策。

 

在現行租賃制度與司法實務下，出租本身即伴隨高度不確定性。從欠租、房屋損壞到返還爭議，一旦發生糾紛，房東往往需付出遠高於租金收益的時間與成本。在此情況下，「不出租」對部分屋主而言，反而成為風險最低的選擇。

 

然而，真正影響房東決策的關鍵，在於稅制所形塑的錯誤誘因。台灣住宅市場長期呈現「低收益、高增值」結構，租金投報率偏低，房東關注的並非每月租金，而是未來出售時的資本利得。

 

現行房地合一稅與土地增值稅制度中，「自用住宅」身分攸關重要節稅利益。一旦房屋被認定為出租使用，未來出售時即可能無法適用相關優惠。換言之，房東若配合補貼政策出租，換得的是短期有限的租金收入，卻可能承擔日後大幅增加的稅負，這樣的選擇，自然難以說服理性資產持有人。

 

即便政府提出「公益出租人」等配套，其減稅效果與潛在資本利得稅負相比，仍顯不足。在囤房持有成本相對偏低、房價上漲預期未變的情況下，補貼政策難以改變房東的行為選擇。

 

當前租屋市場的缺乏，並非房東不願配合政策，而是制度未能回應資產持有者的實際考量。若合法出租反而成為影響未來出售利益的負擔，再多補貼也難以促使空屋釋出。

 

要讓租屋政策真正發揮效果，關鍵不在補貼金額，而在重新檢視稅制與制度誘因，使出租行為不再與長期資產利益對立，否則補貼終究只是治標不治本。

 

（文章僅代表作者觀點，不代表Newtalk新聞立場。）