王春木地政士事務所 | 關於作者 | Newtalk新聞

近年來，臺灣都會區高樓層景觀住宅蔚為風潮，許多購屋者願意多付 10%~20%的溢價，只為換取遼闊的城市天際線、河岸景觀或山景。然而，您是否想過，眼前這片無敵視野，可能只是「限時美景」？現在看出去是空地，5年後可能是水泥高牆。這情況在新興重劃區、區段徵收區 尤其常見！因為這些區域才剛開始開發，現階段低密度、視野開闊，但隨著建商搶進整合土地，今日的景觀宅，明天可能被新建案擋成壁景房。景觀的「保鮮期」有多長？關鍵在鄰地開發潛力許多購屋者被建商提供的「無敵視野」吸引，卻忽略了一個殘酷事實：除非您的住宅正面對永久性空地（如公園、學校、保護區），否則景觀隨時可能消失。尤其當您的住宅緊鄰「大面積素地」時，風險更高。因為，鄰地基地面積越大，開發商興建超高建築的意願越高（例如：大型建案常規劃30層以上地標建築）。即使現況是低矮建物，未來也可能被都更或整合重建，導致您的視野被完全遮蔽。過去就曾有案例，某重劃區住戶購買20樓景觀宅，原以為前方空地短期不會開發，結果3年後隔壁推出40層豪宅案，中低樓層直接從「河景第一排」變成「水泥牆景觀」，房價瞬間縮水15%建商不會告訴你：「你的 View 能撐多久？」因為他們只賣「當下的視野」。如何判斷「永久景觀」？購屋前必查3項關鍵1.確認鄰地「土地使用分區」若為「公園用地」、「學校用地」或「保護區」，通常較安全。若屬「住宅區」、「商業區」，務必查閱其「容積率」與「建蔽率」，估算未來可能建築高度。2.檢視周邊素地面積鄰地的基地越大，往上發展的機率越高（例如：500坪以上土地，極可能規劃超高建築）。可至地方政府網站查詢「都市計畫細部計畫」，了解是否有高度限制。3.要求建商提供「未來天際線模擬」部分負責任的建商會模擬周邊土地「容積用滿」後的景觀變化，購屋前應主動索取。景觀是「暫時的禮物」，不是「永久的保證」高樓層景觀宅的價值，建立在「視野能否維持」的脆弱基礎上。除非確定鄰地是永久開放空間，否則購屋前務必以「最壞情況」評估，才能避免從「景觀豪宅」淪為「水泥牢籠」的命運。

在台灣老年化情況越來越嚴重，筆者接觸到越來越多，繼承而來的不動產共有案件。許多家庭在傳承祖產的同時，卻也悄悄埋下了一顆未爆彈。這些看似豐厚的遺產，一旦落入多位共有人之手，若大家意見分歧，往往會面臨價值減損的困境，這正是經濟學上著名的「公地悲劇」正在不動產領域的真實上演。什麼是「不動產的公地悲劇」？「公地悲劇」描述的是當一群人共同擁有一項資源時，每個人都傾向於最大化自己的利益，卻不願承擔全部的維護或管理成本，因為這些成本會由所有人共同分擔，最終，這項資源因過度使用、缺乏維護或管理不善而耗竭，導致所有人的利益受損。回到共有不動產，其邏輯如出一轍，例如：一塊由兄弟姊妹共同繼承的祖地或老屋，大哥想留著傳承、二妹希望出售套現、三弟主張出租收租，而小妹則想自行使用，這種多元化的需求若無法達成共識，往往會產生四種負面效應：首先是管理真空，由於無人願意單獨承擔修繕費用，建物逐漸破敗；其次是決策癱瘓，當市場出現合適買家時，因共有人意見分歧而錯失交易良機；第三是協調成本攀升，光是討論租金分配、稅負分擔等日常管理事項就耗費大量時間精力；最後是資產折價，潛在買方往往會因產權複雜而要求20%-30%的價格折讓。台灣法律如何化解這場「悲劇」？面對日益增多的共有不動產糾紛，台灣的《民法》其實提供了多元的解套機制。最理想的方式是共有人協議分割，透過協商將不動產實際分割、分配或變賣分錢。若協商破局，任何共有人都可向法院聲請裁判分割，由法官依據專業判斷採取原物分割、變價分割或金錢補償等方式處理，其中變價分割因能徹底解決僵局，實務上最為常見。特別值得注意的是《土地法》第34之1條的多數決機制，只要符合「人數與持分過半」或「持分逾三分之二」的門檻，即可突破少數人的杯葛，讓不動產得以活化利用。這些法律設計不僅能化解家族紛爭，更能避免共有不動產因長期閒置而貶值，值得民眾深入了解與運用。畢竟，與其讓祖產在爭執中成為廢墟，不如善用法律途徑，讓歷代累積的資產真正發揮價值。結語：化解共有困境，實現資產價值不動產共有的困境，往往讓家族情感與經濟利益陷入兩難。作為專業地政士，我們見證太多因繼承糾紛而閒置荒廢的案例。這些法律途徑不只是冰冷的條文，更是化解家族僵局的實用工具，無論選擇溫和的協議分割，或是採取法律途徑，最終目的都是讓沉睡的資產重現價值。與其讓祖產在爭執中日漸凋零，不如善用現行法制，將繼承的負擔轉化為家族共榮的契機。這不僅是對資產的負責，更是對家族情感的珍視。

桃園市政府近年積極推動「可負擔住宅」，試圖透過《信託法》的財產獨立性，鎖住房價、杜絕投機法拍 。然而，這套看似完美的法律防護罩，卻遺漏了最關鍵的現實問題：「買得起」之後，青年是否「養得起」？當政府將房價與市場脫鉤的同時，持有成本卻隨市場實價與路段率起舞，這場標榜正義的實驗，恐將演變成「資產窮人」的集體陷阱。法律防護罩下的「財務窒息」桃園可負擔住宅核心在於「信託機制」。利用《信託法》特性，政府阻斷了過去合宜住宅「假債權、真法拍」的套利路徑 。這在法制面上是一大進步，但在財務上卻是極大限制。信託機制鎖住了房屋流動性，資產變得「僵化」，承購人失去了透過增貸或二胎周轉的財務彈性 。若此時還需負擔高昂持有成本，這間房將成為不斷吞噬現金流的黑洞。「混居」美名下，管理費與稅賦的雙重夾擊為了去標籤化，政府要求可負擔住宅與一般私人建案品質一致 。但在實務上，這導致了「房價與持有成本的劇烈脫鉤」：1.高昂管理費的枷鎖：以機捷 A20 站周邊為例，若開發案定位為中高階社區，管理費每坪可能達 120 元。一名購買 25 坪住宅的青年，每月需繳納約 3,000 元管理費。根據《公寓大廈管理條例》，管理費標準由區分所有權人會議決定 ，處於相對少數的可負擔住宅戶，只能被迫接受與其收入不成比例的維護標準。2.稅賦實價的沉重壓力： 承購人雖以折扣價購屋，但地價稅與房屋稅的核定基礎「房屋現值」與「路段率」卻是貼近市場實價的。在 A20、A10 等新興重劃區，新建築的標準單價與路段加成極高。這意味著：青年雖用折扣價買房，但每年上繳國庫的稅金，卻是與隔壁豪宅住戶同等級的「實價」支出。維護獎勵金：一張看得到吃不到的期票市府規劃在住戶賣回房子時給予 5% 的「維護獎勵金」。但這在財務邏輯上存在嚴重的「時空錯位」。居住正義的戰場在於每一個月的收支平衡，而非賣房時的紅利分潤。這筆獎勵金本質上是一張「二十年後的期票」，其購買力是否能抵償二十年間調漲的稅金、管理費與物價？如果住戶為了應付每月帳單而壓縮基本生活支出，這套制度保住的僅是「房子的完好」，卻犧牲了「人的尊嚴」。結論：別讓正義淪為買不起的假象桃園可負擔住宅政策在執行上過於依賴法律硬性封閉，卻缺乏對庶民財務細節的溫柔體察，筆者主張，政府應建立以下機制：管理費與稅賦分級補貼：針對可負擔住宅戶，除管理費外，應爭取地價稅與房屋稅的專案減免，確保「持有成本」與「購屋折扣」同步。介入管委會收費基準：透過契約規範，限制開發商在混居社區中設定過高的非必要性維護成本 。建立緊急財務緩衝機制：確保承購人在面臨失業或重大疾疫時，能有一定的財務彈性，而非受限於信託架構而走投無路 。居住正義不應只在購屋那一刻被慶祝。如果政府只管「買得便宜」，卻不管「養得痛苦」，那麼這層法律防護罩最終將淪為青年的枷鎖，讓安居樂業終究只是一場買得起、卻養不起的居住假象文/ 王春木(桃園市地政士公會名譽理事長)

學區房還能買嗎？少子化海嘯下的房產投資大哉問文 王春木(桃園市地政士公會名譽理事長)在台灣，房屋不僅是安身立命的居所，更常被視為具備保值與增值潛力的資產。而「學區房」的神聖光環，長期以來正是其房價堅挺不墜的重要支柱。家長們深信，好的學區意味著更優質的教育資源、更良善的學習氛圍，以及未來更光明的升學道路。在「不能讓孩子輸在起跑點」的集體焦慮下，即便房價高昂、空間狹小，仍有大批家長不惜重金，只為換取一張進入理想學區的「門票」。 然而，當我們將目光投向台灣的人口結構，一幅截然不同的景象正悄然成形。連續九年創下歷史新低的新生兒數，猶如一場無聲的海嘯，正從根本上動搖學區房的根基。當學生人數持續減少，學校面臨裁併，過去人聲鼎沸的校園周邊，未來可能只剩下蕭條的街景。這不禁讓人深思：在少子化的巨變下，學區房還能如過往般，繼續成為投資的避風港嗎？ 重新審視學區房的投資邏輯房屋是一種長期資產，其價值取決於多重因素的綜合作用，包括地段、交通、機能、產業發展，當然也包含教育資源。對於學區房而言，其價值核心在於「學區」所提供的獨特優勢。然而，少子化正逐步稀釋這項優勢。當學生總數減少，無論是明星學區或普通學區，都將面臨生源減少的共同困境。因此，在考量學區房的投資價值時，我們必須摒棄過往的單一思維，將目光放得更長遠，並從以下幾個層面進行深入剖析： 謹慎評估學區的「真實」需求並非所有學區都能在少子化洪流中全身而退。學區房的價值，很大程度上取決於其背後所支撐的真實需求。這種需求，不僅來自家長對教育的追求，更與區域的產業發展、就業機會、人口結構息息相關。首先，對於大學、高中這類需經入學考試篩選的學制，學區的直接效應相對較低。以大學為例，其周邊的租賃市場，主要受惠於學生族群的租屋需求，而非學區本身。當大學生來源減少，這類套房產品的租賃市場將首當其衝，其空置率與投資回報率都將面臨嚴峻考驗。若要維持價值，這類大學城周邊的房產必須思考轉型，例如鄰近產業園區，將客群從學生轉向就業人口，才能維持其不動產的流動性。至於高中，由於學生的入學資格取決於會考、學測等考試成績，與戶籍地無直接關聯。因此，為子女購買高中學區房，更多是出於父母對「學風」與「同儕」的期待，而非入學的必要條件。 相較之下，國小與國中的學區房，由於入學與戶籍地密切相關，其剛性需求相對更強。然而，這類學區房的價值，也並非鐵板一塊。家長們對國中小學區的選擇，往往反映出對教育品質的重視。學區的房價，與其說是學校的品牌效應，不如說是家長們對「環境」與「學風」的認可。 一個好的學區，通常也意味著周邊居民的教育水平、經濟條件與社經地位相對較高。這種高素質的社區環境，創造了良性的學習氛圍，也吸引更多追求優質教育的家庭。因此，學區房的價值，其實是環境與居民素質的綜合表現，與單純的學區地點好壞並無絕對關聯。 地段與產業，決定不動產的長遠價值在少子化的大背景下，單憑學區光環已不足以支撐房價。一處房產的長遠價值，最終還是回歸到最根本的因素：地段。地段的優勢，包含交通的便捷性、周邊的生活機能、以及最重要產業發展潛力。以部分大學城為例，即便學校面臨退場，但若鄰近新興產業園區，其房價不僅不會受衝擊，甚至可能因產業發展帶來的就業人口紅利而逆勢上漲。這類案例顯示，當房產的價值不再侷限於單一的「學區」功能，而是能夠與產業發展、就業人口產生連結時，其抗跌性與保值力將大大提升。因此，在購屋時，與其執著於學區，不如將目光放得更廣。評估區域是否有穩定的就業機會、成熟的生活機能、以及政府或企業的長期投資計畫。這些才是房產保值、增值的真正動能。 運動場與公共設施的附加價值一個常被忽略的細節是，學校本身也是重要的公共設施。已開闢的學校，通常具備廣闊的運動場地、開放的圖書館與社區活動中心。這些公共空間，不僅能為周邊居民提供休憩與活動的場所，更為區域注入了活力。 在少子化浪潮下，許多學校面臨閒置或廢校的命運。如何活化這些公共設施，將成為地方政府的重要課題。如果能將其轉型為社區活動中心、運動公園或產業園區，將能為周邊房產帶來新的附加價值。相較之下，那些僅在都市計畫中被劃定為學校預定地，但尚未開發的土地，其未來變數就相當大。在少子化趨勢下，這類土地被開發為學校的可能性大大降低，其價值也將隨之打上問號。 選擇的智慧：回歸房產的本質面對少子化下的學區房迷思，購屋者應回歸理性，將房產視為一種綜合性的投資，而非單純的教育工具。首先，總價是首要考量。不應為了學區房而犧牲居住品質，更不應讓房貸成為沉重的負擔。其次，地段與流通性是關鍵。選擇產業發展集中、人口密集、剛性需求強的區域，能確保房產具備穩定的保值性。同時，考量到未來可能的轉手需求，選擇坪數適中、格局方正的小坪數產品，其流通性通常更佳，也更能滿足當前以小家庭為主的市場需求。最後，我們必須明白，教育的成功與否，從來都不僅僅取決於學校。家庭的教育理念、父母的言傳身教、以及孩子自身的學習態度與天賦，才是決定其未來的核心要素。將所有希望寄託在一處學區房上，不僅可能面臨投資風險，更可能讓孩子承受不必要的壓力。 結語面對少子化浪潮，學區房的價值正迎來一場大洗牌。單純依靠學區名氣的房產，未來將面臨嚴峻挑戰，其保值性大不如前；反觀那些同時具備強大產業、便利交通與完善生活機能的物件，更能從市場中脫穎而出。因此，在購屋的關鍵時刻，我們必須拋開過去的迷思，以更全面的角度評估，才能找到一處真正具備長期價值與居住幸福感的理想家園。 真實姓名：王春木身分證字號：H120052857職業：桃園市地政士公會名譽理事長，執業   30年地政士通訊地址及戶籍地址：桃園市桃園區信光里1鄰大連二街219號夜間聯絡電話：0932-273-767