美國過去房地產泡沫化不同於中國當前房地產的泡沫化
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2007-2008美國房地產行業崩潰導致美國美國金融危機, 蔓延至或全球金融危機. 現在中國也面臨著相似的房地產行業崩潰和金融危機。美國終於從危機中復蘇,中國能否從房地產危機中復蘇? 要評估這個問題,必須了解房地產危機原因的根本差異。

美國房地產行業崩潰的原因

2007-2008 年美國金融危機的誘發因素是美國房地產泡沫的破裂和隨後的次貸危機, 影響金融機構運行的危機.   先決條件導致這場危機是複雜且多因素的。1929年大蕭條之後金融機構的商業借貸行風險受法律限制, 以保護儲蓄人的財產.    二十年前,美國國會鼓勵住者有其屋, 通過了為經濟適用房融資的立法。借貸機構放寬借貸限制,讓金融機構要自己規避借貸風險, 就必須自承擔風險. 法律允許金融機構設置不同的信用等級以收取不同的利率.  隨著立法的實施,以前的規避風險限制被移除, 造成掠奪性金融產品的快速發展。金融機構推出了可調節利率的貸款。初期利率非常低,經過一段時間後可以根據最優惠利率的變化進行調整。 經過幾次調整後的上行利率,可以比初始利率高出6-8%。

這些金融產品主要針對屬於低收入、低信用購房者貸款的放鬆。少數族裔低收的入佔多數.  表面上似乎是幫助低收入者受益 .  許多財務狀況不佳的人進入房地產市場,一開始就拿相對高的利率。 當通貨膨脹到來時,浮動利率進一步上升,房貸成為難以承受的負擔。 期望房子的淨值會隨著時間的推移而增加。當經濟衰退襲來時,財務狀況不紮實的人, 失去工作或減少收入後, 再也負擔不起房屋貸款.  此外高利率導致房價下跌.  賣掉的房子沒有足夠的錢支付銀行貸款.  結果屋主違約.  銀行只能收回棄屋, 低價法拍房屋, 承擔呆帳的損失.  

金融機構過度冒險,這些銀行和金融機構必須承受自營交易的損失. 承擔不良貸款的風險。一旦損失過大, 美國房地產泡沫化最終導致了一場經濟風暴。與美國房地產相關的抵押貸款支持證券 (MBS) 以及與這些 MBS 相關的龐大衍生品網絡的價值暴跌.  世界的金融機構遭受了嚴重的破壞,雷曼兄弟於 2008 年 9 月 15 日的破產以及隨後的國際銀行業危機而達到高潮。大蕭條的指標,例如導致失業和自殺增加,以及對金融機構的信任下降, 甚至生育率也下降都出現了。

中國房地產行業危機有不同的原因。

許多台灣人訪問中國,對城市的高層建築印象深刻。 他們以為中國是一個快速發展的國家。他們沒意識到,在高層建築的背後,還有更多的小街暗巷的破舊老建築,住著數以百萬計的低層人口。在人口稠密的城市,對好的住房的需求仍然很高。

在中國,所有土地的所有權屬於政府。 土地開發商需要向當地政府支付費用才能獲得建築用地的使用權。開發商以租賃土地作為抵押,向金融機構申請貸款。 開發商分包建造公程給下游建造商, 然後開始施工。一旦樓房建設框架開始形成,當房地產市場火熱時, 不乏買家。  開發商要求買家在, 施工完成交屋前申請及獲得貸款以確保購買房產。 一旦開發商獲得出售合同,他們可以從貸款公司獲得更多貸款,以從政府那裡獲得更多土地。這種圈地開發快速擴張。

大規模建設不僅在人口稠密的城市開始,建設浪潮也擴展到了較小的城市。開發商在沒有考慮住房需求和供應問題的情況下, 大規模建設的結果, 要買自住房的人很少,多數是投資者來買房, 空置希望漲價. 因為空置率很高。夜間只有少數人住的房子有照明, 無人住的屋子晚上是黑漆漆變成了鬼樓.  小城市的大型商場也有大量空置空間, 由於房屋供過於求,房價不升反降。

人口稠密的城市, 對好房的需求很高,問題是開發商未能完成建設項目。因為整個過程涉及超額貸款, 貪污, 賄賂外。工程層層轉包, 每層轉包需要回扣. 大量的建設預算因腐敗而被浪費.  連同通貨膨脹, 建造資金短缺,導致建設偷工減料.  或者開發商和建造商有財務糾紛, 導致停工.  產生了大量的未完成所謂爛尾樓的建築,。開發商逾期貸款無法還給金融機構, 金融機構不積極追討逾期貸款, 有些甚至掩蓋問題,直到情況惡化, 開發商、建築商、購買者之間的財務糾紛開始浮出水面。一旦買家的信心消失,房地產行業市場就全面崩潰了。大蕭條的指標,失業和自殺增加,以及對金融機構的信任下降, 甚至生育率也下降都出現在中國了。

比較美國和中國房地產泡沫化的異同:

美國房地產泡沫化主要是讓低收入的人可以擁有自己的房子, 政府放寬貸款限制。同時讓銀行自承風險.  銀行根據違約的風險, 設定不同的利率。 結果低收入違約風險高的房主承擔了更高的利率.  一旦面臨經濟衰退, 失業或減少收入使房主付不起房貸, 導致銀行收回房產,並以法拍賣房.  當失敗的數量變得龐大時。銀行無法挽回貸款的損失導致金融危機.

中國房地產泡沫化主要開發商不能履行建造預售房的義務, 買家沒有拿到房子. 剩下的爛尾樓沒有拍賣價值, 銀行沒法挽回損失.  後面的結果是一樣的,房價崩盤, 銀行無法挽回房地產危機的損失導致金融危機.

美國如何用兩年時間從房市危機中復蘇? 中國能做到嗎? 如果不能復蘇,可能的後果是什麼?這值得思考的問題。

(文章僅代表作者觀點,不代表Newtalk新聞立場。)


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