央行第七波選擇性信用管制上路,意在打擊炒房投資客,卻衝擊有實際換屋需求的民眾,對此房市專家教戰四種因應策略、兩種申貸管道,民眾可多評估比較。

「我們要給投資客一個教訓,不是你要貸多少就貸多少!」為了打炒房,央行祭出被稱為「史上最狠」的信用管制措施,儘管央行總裁楊金龍這番宣戰,鎖定目標是房市投資客,但業界認為,換屋族同樣受到「金龍海嘯」波及。

簡單說,在央行新措施下,不僅全國第二戶以上購屋貸款成數一律降至五成以下,就連名下有房者的第一戶購屋貸款,也無法適用寬限期;台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就指出,除了適用新青安的首購族外,其他有購屋需求者幾乎皆受牽動,且對「換屋族」的影響不低。

就目前狀況看,影響也非短期間能消弭。

首先,楊金龍表示,未來將持續檢視銀行不動產貸款集中度是否回落,觀察期「至少一年」。再者,由於先前房市價量齊揚時,不少買家房貸均有使用寬限期,造成銀行回收資金時間拉長,所以短期內授信水位大幅回落的機會有限,估計需要1至3年時間逐步調整。有自住購屋需求的民眾,確實必須備好應對方案。

先賣後買才享有寬限期

先就換屋族來說,根據新規範,只要名下有房,就無法適用寬限期。張旭嵐表示,換屋族若名下有房,但買新屋仍希望享有寬限期,必須「先賣後買」,若實務上兩筆交易難無縫接軌,可考慮與買方協商短期回租自己售出的住房。

如果上述作法不可行,事實上,針對迫不得已必須「先買後賣」的實際換屋族,央行也有提供協處措施,只要在新屋貸款撥款後的「一年之內」處分舊屋,就可不受信用管制貸款成數上限限制。

但高力國際業主代表服務部董事黃舒衛提醒,一年內處分房產的變數不少,像是無法賣到理想價錢,或是市場買氣差等。且據央行規範,若一年內無法處分舊屋,第二戶貸款條件馬上就會縮減成一般狀況,比如有兩戶購屋貸款,第二戶可貸成數會大幅縮減到只剩五成,等於民眾要再多籌2至3成自備款,加重負擔。

值得注意的是,這次央行宛如重新詮釋何謂「首購族」。規範中所謂「名下有房者的第一戶購屋貸款,無法適用寬限期」,就被解讀是「手中若有繼承而來的住宅持分」,即使沒有其他房產,仍不算是央行定義的首購族

關於繼承房產分割持分可能衍生的問題,央行業務局表示,已在研擬相關的認定標準,近日確定後會對外公布。

在認定標準公布前,黃舒衛建議這類全新的「非首購族」,可考慮將持分賣給共同所有人,「恢復」首購身分。

在貸款困難下,部分民眾會想藉信貸周轉,但台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中提醒,信用貸款與購屋的自用住宅貸款目的不同,本就不應投入房市;且央行本次也強調,「另以其他名目,額外增加貸款金額」不被允許,所以就算是用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資,資金皆不能轉進房市,倘若違規遭查獲,貸款恐將被追回。

(閱讀全文…https://bit.ly/3XYHqvp)

(本文獲今周刊授權轉載,更多內容,請參閱最新一期《今周刊》第1449期)

閱讀更多文章,歡迎加入今周刊粉絲團&LINE

月薪4萬社畜搭捷運領悟「1個致富秘密」!離職10年翻身賺2億、30多歲財富自由,還做到BLACKPINK生意

https://bit.ly/4gzIFtl

不到一小時,震波就從北極傳到南極,卻無人知曉原因!直到今日:和氣候變遷有關,讓全球9天都地震

https://bit.ly/3XCoGS6

想換屋或已繼承房產,購屋族可以這麼做   圖:今周刊/提供

雙北僅4家農會正常受理房貸   圖:今周刊/提供