美國聯準會(FED)在本月14日宣布6月政策利率維持不變在5％至5.25％區間，但預期年底政策利率調升，至少會上升到5.5％～5.75％，台灣央行也於本周宣布暫停升息，其原因除了聯準會暫停升息外，對於全年經濟成長率的預估由3月2.21%下修為1.72%也是可能的考量因素。雖然國內服務業目前正面臨缺工問題，但是，對於高度仰賴出口的台灣經濟而言，央行下修台灣經濟成長率的預估，意味全球經濟的復甦並未如今年初的預測樂觀。需注意的是，根據中國5月份經濟數據顯示，青年失業率上升至20.8%，民間投資負成長，社會消費品零售總額與固定資產投資年增率都較4月趨緩，在此情況下，中國經濟衰退可能進一步影響全球經濟的復甦。
央行利率政策不變 但調整選擇性信用管制
除了利率政策與全年經濟的預估外，央行為續強化管理銀行信用資源，降低不動產授信風險， 此次理監事會決議自本月16日新增規範「自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成」。央行對於房地產市場的選擇性信用管制趨嚴，普遍被認為是為了避免炒作房地產的行為，這對於改變房價會持續上漲的預期心理應有所助益。這是因為，只要政府政策可以改變消費者對於房價的預期心理，以及影響建商或購屋者的購地或購屋的機會成本，則房地產市場套利的空間就會縮小，炒房助漲房價的可能性才會逐漸降低。
雖然央行全體理事一致同意上述政策，但是，近期身兼央行常務理事的銀行董事長雷仲達卻對外宣布，要直接建議央行總裁楊金龍讓「先買後賣」的換屋族不要受到限制，然而，這樣的建議是否合理不無疑問。
首先，央行業務局潘榮耀局長已公開宣布，「換屋族即使先買後賣，第2戶雖然會受到貸款成數7成限制，只要將第1戶貸款還清，就沒有這個問題」，央行業務局長的談話也代表中央銀行理事會的態度，央行針對「自然人特定地區第2戶購屋貸款」已有說明，故不會有配套的問題。
其次，央行雷常務理事過去擔任合作金庫董事長時曾表示，2022年的房貸業務目標「除了首購，我希望都是負成長」，若此說法為真，則讓「先買後賣」的換屋族不要受限制的說法是否矛盾，不無疑問。若央行常務理事對於央行政策的初衷不清楚，則其所建議的配套可能讓更多的首購族買不起房，進而讓政府打炒房的政策效果大打折扣，這應非社會所樂見。
首購族的需求與換屋族的需求孰高?
再者，即使央行此次管制會讓「先買後賣」的換屋族受到限制，則換屋族的比重與首購族的比重孰高，雷常務理事應該給予具體的數據，若首購族的比重遠高於換屋族，則政策的取捨方向應該很清楚要多關心首購的族群。更重要的是，此次央行所管制的區域限定六都與新竹縣，這些縣市也是內政部努力增建社會住宅的區域，在興建社會住宅仍是政府解決居住問題的重要政策下，許多民眾面對的是「租屋」的換屋需求而非買房的換屋需求，更何況政府並不會限制換屋。由此顯見，政府政策若要可以具體執行，仍需要參與政策決策的人有更客觀的數據，才可以更了解問題的全貌，避免讓打炒房的政策效果大減，進而傷害民眾對於政府的公信力。
六都民眾購屋負擔持續提高 央行對於囤房、囤地者的管制應加嚴
此外，過去央行宣布升息時，往往有許多人認為升息將加重購屋者的房貸負擔，房貸的支出除了受到利率的影響外，房屋的價格與貸款成數對於房貸支出的影響更為巨大，房價對全民負擔造成的影響更為顯著，根據內政部房價負擔能力統計顯示， 2016年全國房貸負擔率為38.49%，2022年第 4 季已升至40.25%，台北、新北與台中均高於全國平均，台南市房貸負擔率近年來則愈來愈接近全國平均值，台北市及新北市已達到房價負擔能力為過低等級，台中市及台南市房價負擔能力則為偏低等級，桃園市及高雄市均為房價負擔能力為略低等級。
由上述討論可以知道，央行對於特定區域採取選擇性信用管制的作法，除了可以影響房價的預期心理外，更重要的是，可以減輕購屋者在面對通貨膨脹時必須承擔過高的利率風險，若因過高貸款成數而讓購屋者因無法承擔利率風險於無法履約時，讓購屋者面臨房屋法拍傷害必然更大。最後，若房地產市場真的存在「剛性」需求，則意謂此需求彈性極低或消費者一定要買，因此，央行若要減輕消費者的負擔，應是對從事囤地或囤房者有更嚴格的管制，例如，餘屋不應該進行貸款，以避免重複融資與濫用銀行信用資源的行為，釋出六都餘屋以降低全國房貸負擔率。
文／蔡明芳（淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授）
六都民眾購屋負擔持續提高，央行對於囤房、囤地者的管制應加嚴。 圖：新北市工務局
