現代人脫離傳統大宅院的居住方式,公寓成了最常見的居住環境。從而,應運而生的管理委員會也就和許多人的權益密切相關,究竟管委會的角色和定位是甚麼? 為什麼要積極參與?王永森律師在「法律咖啡館-看新聞學法律」節目中表示,只有積極投入參與公寓管理組織,才會了解決議如何產生,會遇到怎樣的困難?也會更有同理心的建立相關規範,以維護自己和他人的權益。

王永森表示,一般人都認為管委會權限很大,其實管委會只是一個執行機關,真正的權力來源是「區分所有權人會議」,這才是重點。只是「區分所有權人會議」不可能隨時召開,因此要選出住戶為管理委員,因此參加管委會也是很重要。

第一個新聞案例是「社區遛狗強制驅離?」,包括要求寵物不落地,超過兩隻的狗要被驅離。這些都讓家裡養寵物者無法理解。

王律師說,其實這應該是「區分所有權人會議」所做的決議,管委會只是來執行。一般而言,可以做成不能養寵物的決議,但應該一開始就作成此一決定,否則不能溯及既往。像寵物不落地也不合理,其實狗大小差別很大,例如大丹狗,一隻都3、40公斤,叫他不落地不合情理。而且從感情來講,現在寵物已經升級為家人的一部份,且狗是屬私人財產,不能侵害將之驅逐到外面。

他表示,管理委員會是不能執行處罰的。這個爭議最後要到法院,取得法院的判決。「依這個案例,我判斷法院會判無效。」

對於沒有養寵物的人而言,他的權益受侵害又該怎麼辦?

王永森表示,公寓管理條例有規定,如果決議可以養寵物,養寵物不能影響社區安寧、衛生和安全。從這三點,管委會可作適當管理,例如養大丹狗,很會叫,就要戴口罩。以及隨時要清理寵物大小便,這些都是合理的規定,但所謂不落地就不合理。

第二個新聞案例:「違反禁裝鐵窗 住戶門禁卡感應遭取消」、「管委會罰住戶 反吃官司」究竟住戶裝鐵窗該如何管理?

王律師表示,在公寓管理條例第八條有規定,要裝怎樣的鐵窗,甚麼結構,什麼顏色,「區分所有權人會議」都可以決議,一經決議,就不可以違反,必須遵守。為了大樓的美觀,所以是合法的。問題是在後半段,違反規定之後,管委會將門禁卡消磁,這個處罰違反比例原則,也有侵害人權的問題。因為,我的家,為什麼不能進來? 因此住戶提告後,判賠五萬元,因為有妨害自由的問題。

其實財產權和住戶如違反規定,管委會可以制止,且一個月內要恢復原狀,管委會有權自己恢復原狀,但費用要由違反決議的住戶自己負擔。至於財產權和公寓管理條例的決議孰大,就要考慮兩者的衡平,當初訂定管理條例的時候就考慮到了,也就是外牆外觀的整潔,優先於裝鐵窗的權益。為了公共利益,限縮個人的部分權利,是合理的。區分所有權人會議有決議,外牆顏色只能用什麼什麼顏色的瓷磚,就不可以任意改變。還有,大廈外牆常可見到懸掛廣告,也要經過管委會的決議,如果不同意就不可以。一般而言,收益會歸於管委會,但如果影響到住戶採光,也要給予回饋。

案例三,「電梯不停B1 地主告管委會」。

王永森律師對此表示,電梯可以停到地下一樓,表示本來就可以使用,是地下一樓的權益。區分管理權會議做成這樣的決議,已經影響到他人的權益,我覺得是有問題的。地主可能是走刑事,告其妨害自由,但檢察官認為不夠成刑事犯罪,也有樓梯可以下來,沒有影響到安全。但這項決議限制他到地下一樓的權益,搬東西還要走,有體力上的損失,精神上也有損失,因此在民事求償未必不可行。檢察官說沒有犯罪,不表示沒有其它責任。

案例四,「停車位禁放機車 大樓管委會敗訴」

花一百萬元買下停車位,但只能停汽車,不可以停機車嗎? 王永森律師表示,從此案例可以發現,有些人對私人財產或權益的保護沒有一定的概念。其實就停車位而言,使用者是專屬權利,按公寓管理條例,只要按照當初規畫使用的合理範圍,不影響他人都是可以的。雖然規畫是停汽車,就算是重型機車,只要不影響他人,應該都可以。如換成卡車的例子,則若影響他人就不可以。

如果覺得有損害住戶權益,管委會應該針對這個行為處理,例如重型機車若產生很大噪音,就要針對這一點規範,限制在一定音貝以下,超出多少就要處罰。和養寵物的規範是一樣的,如果寵物叫聲太大,就針對叫聲的部份處理。

他也認為,大家參與區分所有權人會議之後,也應該積極參加管委會,如果當過管理委員會委員的話,才了解執行決議有多痛苦和難處,所以只要當過管委會委員的人,通常會遵守決議。

案例五,影響社區安全為由,管委會可以禁止社區車位外租?

假設在一開始買車位時,區分所有權人會議沒有做決議,則事後再做此決議,就有問題。如果購買之前,就有做充分告知,說明不能出租,只能自己使用,則你既對所有權的限制已經同意,就不能推翻。

假設當初沒有決議,出租之後,管委會應該規範如何管制,例如租給誰之後,要留下名單資料,以便為了安全進行管理。有一些大樓,停車位屬大樓公有,為了增加大樓基金便出租,住戶安全要把關,就會設一些管制規定。基本上成租車位者都不能到大夏住戶的樓層。

此外有一些案例,例如出租給收容愛滋病患,但並未向管理委員會報備,一旦收容之後,就發生糾紛。承租人認為愛滋病患沒問題,為什麼不能住裡面。因此打起官司,承租人打贏了。其中一個重要觀點,就是引用「人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例,規定對愛滋病患的安置不能有歧視。社區做出不讓其住進來,是有歧視的。所以判決可以收留。

王律師表示,亦及區分所有權人會議的決議,必須是在法律沒有規範之外才能做,決議不能違反法律。

他說,基本上,管委會管理規範的對象是住戶,只要住在社區裡的住戶不管是區分所有權人會議的成員,房東、承租戶還是借住,或其他原因,經過區分所有權人會議同意住進來,都要遵守社區的規約或區分所有權人會議的決議。

他強調,一般住戶在區分所有權人會議扮演的角色很重要,有很多社區的住戶態度兩極化,有的住戶很熱心參加擔任委員,有的不願意參加,覺得很麻煩。

王永森說,其中關鍵點就在於社區有沒有很龐大的基金,如果有經過授權,做事比較靈活和方便,就比較願意做事。如果沒什麼錢,想做一點事,要多收一管理費,要費盡口舌,可能還得罪住戶。

但他表示,不管有錢沒錢,要有一個認識,這是大家住的地方,大家都應該積極參與區分所有權人會議,如果參與,才知道有哪些問題,如何解決,過程中出現多少困難,要用什麼方法處理,比較容易站在同理心的立場。

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這項節目,是由社區大學全國促進會和新頭殼網站合辦,中華民國律師公會全國聯合會和台北律師公會協辦。並由台北地方法院檢察署緩起訴分金補助。