中央銀行總裁楊金龍近期邀請34家國銀和信合社總經理「喝咖啡」，希望業者們自主管理不動產貸款總量，要求金融機構自提1年房貸降溫方案。雖然金管會發出問卷調查詢問各銀行關於房貸「限貸令」的措施，並無限貸的做法。但是，自主管理房貸與自主限貸的白話文應沒有太大差異。

銀行法第72-2條規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成。根據金管會最新公布國銀不動產放款比率與家數顯示，7月國銀不動產放款比率為26.61%，27%以上銀行共13家。由於銀行法所規範的不動產放款比率包含的範圍甚廣，因此，央行雖擔心不動產放款，卻僅要求對消費性房貸進行管控，這樣的管制是否具有合理，值得進一步討論。

只限制風險性低的住宅貸款才是最大風險

首先，由於消費者的住宅購屋貸款風險會較建商購買土地與建築融資風險低，因此，根據金管會法規「銀行自有資本與風險性資產之計算方法說明及表格」的「第一部分 自有資本與風險性資產之調整說明」可知，自用住宅房屋購置貸款的風險權數(最高70%)是遠較一般土建融的風險權數(最低150%)低於一倍之多。當風險權數愈高時，表示該授信資產的風險也愈大。因此，若1000萬的土建融放款，其風險加權以後的風險性資產額度將為1500萬。由此可知，1000萬土建融放款的風險性資產額是遠比1000萬自用住宅放款的風險性資產額高一倍之多。換句話說，央行若擔心不動產放款對金融體系的傷害，不應該僅考慮風險性較低的住宅貸款，而忽略風險性高出許多的土建融放款。

沒做好土建融放款的控管 才會衍生房屋貸款快速增加的問題

其次，若央行認為目前房屋貸款的增加速度太快，則其必須承認的是過去對於土建融的放款風險未做好控管。過去打炒房期間，央行已實施過六次選擇性信用管制，但是，從結果來看，央行的管制措施並未有讓房價合理有序的調整。相反的，我們卻看到央行近期對於快速增加的房價與房貸金額，要求金融機構應自主管理，提出改善報告，顯示央行認為快速增加的房貸規模可能影響金融市場的穩定性。若此，央行是否也應該檢討過去未正視金融業者土建融放款大幅增加，所衍生的房屋貸款問題。更重要的是，低利的環境是高房價的重要推手。

再者，在近年建築業普遍面臨缺工與缺料的情況下，許多建案可能在近期完工交屋，當消費者在購買預售屋時，中央銀行並未要求金融業者進行房貸自主管理，故消費者輕鬆交付訂金完成購屋程序，建商也可以宣布建案完銷，墊高下一期的建案售價。但是，在建案完工交屋時，中央銀行卻要求金融機構要對於房屋貸款自主管理，這若造成消費者無法順利貸款，則如同中央銀行協助建商將風險完全轉嫁給許多消費者。此時，建商已順利退場，消費者卻可能面臨無法貸款或貸款成本提高的情況，中央銀行應該慎思。

此外，在國銀不動產放款比率已有13家銀行高於27%的情況下，即使中央銀行總裁不找金融機構喝咖啡，這些業者繼續承做不動產的空間也已大幅受限。中央銀行要求金融機構自主管理住宅貸款，卻輕放土建融貸款的做法，可能反而鼓勵部分金融業者為了追求高利率的土建融放款，使得風險性資產增加的速度更快，進而降低銀行的資本適足率，這是金管會要正視的問題。若央行因擔心房價的上漲與房貸的大幅增加會危及「金融穩定」，則行政院卓榮泰院長也應該要求中央銀行對於不動產放款控管失效的問題提出自主檢討報告。需注意的是，在訊息不動稱的金融市場中，央行的大動作可能製造更多的訊息不確定性，最後受害的會是自有住宅的消費者。

文/蔡明芳 淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授

（本文獲央廣授權刊載）