現行都市更新的劃定過程一般民眾不僅難以理解，在許多條例上更有爭議之處，導致因都市更新而受到迫害的案例不斷增加，甚至因據理力爭自身的權益而被冠上釘子戶的稱號。機車行老闆彭龍三指出，「有天我正在修理機車，里幹事跑過來跟我說，恭喜你家通過事業計畫核定了！ 這時，我才知道我家被都更了」
「台灣都市更新公正促進協會」彭龍三在newtalk「幸福加油站－都市改革派」節目中指出，都市更新不像一般人想的那麼美好，過程也不公平合理，非常多人遭受權益損害又求助無門，而其中又以權利分配不均、未受主動告知、未達建築年限或是剛裝修也被圈劃及被迫參與更新幾點最為嚴重。
彭龍三表示，都市更新的權利變換最主要用估價取代傳統的討價還價，雖然估價師的業務所得來自於地主，也都照估價技術規則來做，但是3家估價師的委託人都是建商，估出來的結果大同小異，甚至有個案顯示，3家估價結果竟出現個位數字都相同、更新前價格比更新後還高的離譜現象，讓他質疑估價師的公信力，甚至也懷疑讓估價師通過的審議委員會。
彭龍三說，計算的權力都被把持在建商手中，所有權人包括地主可以參與及了解的部分很少，整個都市更新根本不具公信力讓人無法接受。
另外，所有權人在搞不清楚的狀況下就簽同意書的情況也相當多。非公部門來實施的都市更新，要經過「都市更新事業概要」劃定以及「都市更新事業計畫」核定後，即可開始執行。這兩項都需要一定比例以上的「土地與樓地板面積」以及「所有權人」同意，但是只要拿到5分之4以上的土地及樓地板面積同意，則所有權人的比例則不需納入計算。這其中就產生了只要取得比例上的同意書，剩餘的5分之1就算不同意，也要被納入更新。
彭龍三提醒所有憧憬都市更新美景的市民，只要簽了同意書，等於把所有權利都讓出去，建商根本不會主動告知有公聽會及公展，簽訂前一定要先了解事業計畫，千萬不要失去談判的籌碼。他同時呼籲，政府應盡速制訂完整且保護民眾權益的定型化契約，而非目前只具「告知」作用的契約書。
都市改革組織理事彭揚凱指出，面臨都市更新，就算是受憲法保障的財產權，也可以被強行處分掉，讓不願意參與都市更新的民眾失去權益保障。他質疑，政府提出多贏的局面根本不存在，制度的缺陷會讓更多人被冠上釘子戶的惡夢。
