買房大戶有兩類人，在談論居住正義時，應先區分清楚該打的是哪類人，這樣才是真正的正義。

A類，實業公司老闆、高薪科技新貴，這類人有本業有勞力有貢獻，而且真的很有錢，他們不想冒險，不想將辛苦賺來的錢投入不穩定的資金市場，但又要對抗通膨，因此將錢拿來買房，但沒有炒作打算，請問他們該打嗎？ 

B類，簡稱投資客，不事生產，整天全台各地跑案場訂紅單，預售屋一次買個五戶十戶，讓真正需要購屋的家庭加價買轉單，一套房子剝消費者兩層皮，這樣的人或許手裡沒有超過三套房，但他們曾經手過的房可能超過三百套，請問他們該打嗎？

我先說我的看法，我認為A類確實需要負擔起社會責任，甚至在購房時要有貸款成數限制，例如第四套房開始只能貸款五成以內，讓他們必須拿出更多現金，而不是利用銀行養房，以符合自己有錢人的高貴身份，但要把他們打成是炒房元兇，我認為對他們並不公平。 

然而最可惡的就是B類，請看我怎麼說。

買房有三種，預售屋、新成屋、中古屋，其中新成屋與中古屋流程一樣，兩到三成的自備款，再看銀行鑑價與個人信用評分決定房貸成數，但如果不是溢價嚴重，最少都有七成，非常單純，有多少錢買多少房，所以很難炒作，因為資金壓力擺在那邊。

但預售屋就不一樣了，有些建商的預售屋，甚至只要50萬訂金，剩下的就等兩到三年之後，房子交屋再來補足尾款。這會造成什麼情況？就是原本1000萬現金只能在新北買一間小套房，但在預售屋的規則下，他可以買20套。 

再來空屋率不等於賣房率，現在房產市場是標準的賣家市場，因為投資客滿地走，所以建商根本不用擔心你買不買，你現在不買未來就是加價跟投資客買。

這樣聽起來投資客是不是非常可惡，他們把房地產當成股票的權證在玩，然後建商還樂見這種行為發生，這樣的利益結構，打房不打他們那要打誰？

你說推囤房稅？建商房子賣光啦怎麼囤？投資客紅單轉光拉，怎麼課？ 

所以我一直認為比起囤房稅，禁紅單跟調高房地合一稅才是解決買房困難的根本之道，也是政府能夠著力的地方。

只要禁紅單，代表著投資客就不能在交屋前轉讓，無論是平價轉讓又或是加價轉讓。交屋後會發生什麼事？第一個對保交屋，投資客必須拿出相對應的財力證明，才能夠獲得銀行資金，假如槓桿開太大，1000萬買20套房，明顯不符合自身財力，最後會怎樣？銀行拒保，投資客1000萬被斷頭，房子重新回到建商手上，過了銷售熱潮建商只能降價賣出。

那就算這個投資客真的有足夠的財力，很抱歉交屋五年後才能賣出，不然就有高額的房地合一稅，這五年高額的貸款，每年負擔近百萬的利息，也足以讓投資客賠到血本無歸，這才是打房的目的。 

打炒作而不打持有，囤房稅只打持有不打炒作，這樣算哪門子的居住正義，只是在表達另一種仇富心態。

文／蘇世軒(社群媒體經營)

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