在中央銀行於上周開完理監事會後，「新青安」貸款快速成為政府助長房價上漲的元凶。行政院長卓榮泰在本月18日也表示，下周將召開正式會議，針對政策影響及未來發展進行全面檢討。雖然政府的政策優劣應該每隔一段時間檢討是有必要的，但是，若政府在檢討政策是否有問題時，無法說明政策的缺點在哪就要檢討，則很容易讓政府陷入否定自己的政策的困境中，進而增加未來施政的困難。這對於執政將滿一個月的行政院內閣團隊，應非好事。

就新青安政策而言，財政部在去(2023年)年8月推出提報青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(新青安貸款)，相關措施包括：(一)最高額度自新台幣800萬元提高至1,000萬元(二)貸款年限由30年延長至40年(三)寬限期由3年延長至5年(四)原公股銀行減收半碼續辦，並由內政部住宅基金額外補貼利息1碼，民眾共可享有1.5碼優惠（轉貸不適用），期間自112年8月1日起至115年7月31日止，共計3年。換言之，青年首次購屋的貸款額度調升、還款年限延長以及利率優惠的加碼應該是青年優惠貸款方案的「新增」優惠。但是，這些優惠是否足以協助炒房，則值得進一步討論。

從新青安的條件看炒房的可能性

首先，就貸款額度而言，近年六都房價的漲幅普遍遠超過房屋總價二成，甚至建材與受雇勞工的薪資也都有顯著的漲幅，因此，若要將去年才開始實施的新青安貸款額度提高解釋為炒房，並不具說服力。其次，新青安的貸款年限增加10年，會使得許多人因為每年或每月所得足以負擔房貸繳款的情況下，從原本無法買房變成可以買房。就此部分而言，此一條件的變更是會增加購屋的需求，以及提高房價的可能性。但是，若是因為政府允許還款年限拉長而幫助有住屋需求的人，則這樣的政策效果應是政府所期待的。當然，有自住房屋的人變多，會增加房市的需求，進而增加房價。但若將此情形解釋為炒作房價，並不公允。

一般而言，若房子若是可以提供居住的服務，而非單純的炒作進行不勞而獲的套利行為，則我們不應將其解釋為炒房。如果投機者持有多間房屋或土地進行炒作討利的行為，則政府對於這樣的融資進行管制則有其必要性。

央行指新青安對房市造成衝擊的證據何在

再者，就利率補貼而言，在貸款金額1000萬下，利息補貼1.5碼，每戶三年最高節省利息支出11.25萬元。我們很難想像11.25萬元可以讓這些住戶來炒房。因此，楊金龍總裁在理監事會後記者會上宣稱新青安造成移轉棟數的增加，確實有它的衝擊，楊總裁所宣稱的「衝擊」如何衡量，行政院實有必要請中央銀行說明清楚。亦即，任何政府單位對於政策的評論，除了符合學理外，也應該有客觀的數據支持。由於新青安的利率補貼有其年限，且在去年才開始，因此，若政府要檢討新青安幫助炒房，則央行應可以說明在新青安推出前的房價變化情況，以提高楊總裁談話的說服力。

若利率補貼會協助炒房 則低利環境更不應被允許

此外，若「新青安」的利率補貼是導致房價上漲的重要原因之一，則行政院長卓榮泰在檢討此方案時，也應該一併檢討央行長期維持低利率的環境是否才是導致房價上漲的主因。否則，將11.25萬的利率補貼解釋為炒房的元凶，卻不檢討央行壓低利率政策的合理性，實不符合比例原則，更會凸顯政府的施政並不具不一致性。

我們不能排除某些「新青安」的使用者在購屋一段時間後轉為出租而非自住，但是，若其比重很低，則將新青安解釋為助長炒房套利並不適當。政策實施一段時間後，若有存在政策套利的空間，當然需要調整；然而，因為少數案例而否定整個政策則是矯枉過正。若這是不好的政策，則包含央行在內的相關部會都沒有盡到職責。

檢討「餘屋貸款」應比檢討「青年貸款」更為重要

最後，我們必須要強調的是，任何助長炒房的政策都不應被允許。例如，本專欄多次強調餘屋貸款的不合理性，以及地方政府不合理評定房屋稅稅基的問題。將整個台灣房地產價格的上漲問題，歸因於單一政策，新青安政策的影響力顯然被嚴重高估。當然，利用人頭來進行新青安貸款的消費者也應該給予重罰，以避免扭曲房市的價格。如果行政院與中央銀行真的關心炒房的問題，可以先從建商餘屋貸款著手。這是因為，賣不出去的房子可以貸款的「不正當性」顯然比協助多數青年住屋需求的「新青安」貸款高出許多。雖然餘屋貸款的成數已有調降，但餘屋可以持續貸款時不具正當性，我們從未聽過中央銀行或行政院要「有效」檢討餘屋貸款。

文／蔡明芳（淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授）

（本文獲央廣授權轉載）