不少民眾抱怨，買房子根本在花大錢買公設而非個人實際產權。面對輿論壓力，內政部長林右昌近日公布虛坪改革方案回應民意的需求。
具體來說，改革方案主要有兩大方針。其一是將將停車空間，重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。其二則把現行應計容積的「電梯」放到免計容積，以改善容積計算。內政部評估該法修正上路後，公設比將可降到25%至30%。
在此基礎上，虛坪改革方案將採取兩大策略，會將停車空間定義為專有使其具有獨立產權，同時必須修正「公寓大廈管理條例」。早在內政部提出需憑改革方案前，業界與學界已有相關論述，如停車場車道算成所有住戶共同承擔的爭議。
進一步來看，關於高公設比為社會所詬病之論點，觀察台北市、新北市雙北建案公設比35％以下，多數消費者可接受，至於公設比40％以上建案，因基地面積小，戶數不多且車位空間不足，產品存在室內實際使用空間小、只有機械車位、每戶管理費較高等抗性，銷售表現普遍不佳，可說小基地高公設比的建案，市場評價極差似已淪為票房毒藥。
關於內政部初提方案，一些專家評估，建商在總興建面積不受影響之下，虛坪灌水的公設就不復存在，尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設，另外對於免計容積的管委會空間包含會議、辦公、監控、簡易廁所等管委會空間，以總容積1%設計，並不得超過100平方公尺（約30坪），避免灌水浮誇、不實用的公設，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求。
換言之，未來社區管委會空間將落在6至30坪，且另將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」，不必要且灌水的公設項目將被刪除；同時針對必要的公設強化分項標準審查，如此一來，未來新建大廈依土地面積大小，可以縮小公設5%-10%，也可以達到實值公設標準的合理化。
針對內政部虛坪改革方案，隨即出現正反兩面意見。採正面評價者認為，坪制修法車道面積歸屬車位持有者，讓未買車位者免負擔車道公設，符合使用者付費的精神，只是社區公設跟停車場未來如何區隔畫分，將考驗建築設計師的能力。
負面評價者認為，未來停車塔、倉儲車位等機械車位設施算不算「建築改良物」？新制的機械車位屬於專有部分？假設某日發生意外「車位算不算凶宅」？況且，公設比是否真如內政部所說的，降到25％-30％？停車位產權若歸屬住戶，沒買車位住戶是否可經過停車場嗎？
其次，管理室使用空間問題，管委會公設降為1%（不超過30坪）；假設一張社區建照有六棟大樓，則每棟管理室分配不到5坪，面積過小，是否存有運作上疑慮？
再者，住宅建案得以增修建築管理規則來辦理，倘若關於旅館、商場、商辦等需要較高公設的建案，應如何辦理？針對這些問題，內政部宜準備夠多政策說帖，回應各界的疑慮。
總體來說，筆者肯定內政部改革的政策初衷，推動實坪制很重要，然而落實居住正義也有其必要性，但不是採取行政命令影響人民財產。因此建議，若倡議立法明令公設比控制30％，則可實質推動實坪制；因為目前建商公設多採35%左右，若不超過30%，建商接受度較高。
必需注意的是，若把公設比的問題被簡化為「虛坪」，或把問題指向建商貪婪、政府怠惰，這是劃錯重點的偏見。
過去改革過的雨遮，以及這次處理的車公、電梯都仍是項目性的優化調整，並非系統性、結構性的修法，主要是因為公設內容本來就是隨著對消費者居住安全、管理需求、社區服務、生活便利而有所演進，任何免計容積項目的規劃本來就有上限，建商不可能也沒必要過度設計，也因此「虛坪改革」可視為回應民意的被動微調，期間所耗費的社會成本、被扭曲的改革方向，反而值得深思。
