新台幣走勢自4月底開始「急升直上」,5月5日外資熱錢持續湧入,新台幣盤中一度升值超過1.4元,直抵29.59元,創下1988年以來單日最大升幅,在央行總裁楊金龍與總統賴清德信心喊話後,5月6日收盤30.28元,但美元拋售的升值壓力仍在。

至於台幣升值,對下修中的房市影響如何?房市趨勢專家李同榮認為,匯率急升對現階段房市一好一壞,並以一張圖分析40年來匯率三次大幅升值與房市、股市、GDP的相互影響關係(圖一),並做出綜合結論:匯率強升對經濟增長與下修中房市或股市都同樣會造成不利影響。

房市正處多頭轉空的技術層面,匯率急升的影響可以解讀為「一好一壞」。李同榮指出,匯率升貶不會直接影響房市,但會直接影響進出口與經濟增長,目前房市正處多頭轉空的技術層面,匯率急升影響可以解讀為「一好一壞」。

所謂「一好」,指短期熱錢推升房市預期樂觀心理:因為台幣強升,短線熱錢突然大增,預期心理持續增溫,短暫Parking套匯資金增多,對資金流動性也增添活水,對股市房市短線容易產生預期樂觀心理。但因為房市技術層面正處由多轉空的下修階段,台幣急升:無形中推升資產價值,但若基本面與技術面不佳,匯率強升可能如同安非他命般,換來的興奮只是短暫一時。

所謂「一壞」,指的是台幣強升,GDP將大幅減緩:台幣大幅急升而上,對正受關稅霸凌的出口產業等於是慘遭雙殺,對台灣下半年GDP會產生重大衰退,對下修中房市的發展走向當然非常不利。

40年來三次匯率大幅升值階段中,對於房市、股市、與經濟增長率表現的相互影響關係。

以下是李同榮進一步以一張圖表(下圖表二),分析40年來三次匯率大幅升值階段中,對於房市、股市、與經濟增長率(GDP)表現的相影響關係的內容:

(第一次匯率大幅升值)1985年-1990

匯率表現:1985年新台幣匯率兌美元由39.85元強升至1990年26.89元,升值幅度32.5%。

同期房價表現:此階段房市處多頭走勢,台北房價漲幅約4倍,但1989年下半年房市開始急跌至1990年底。雖然1990年起匯率自1992年開始回貶十年,貶幅高達37.36%,但房市仍因超漲而休耕盤整十年之久。1999-2000年這期間,台灣資訊代工業掘起,取代台灣房市火車頭工業的地位。

同期股市表現:此階段台灣股市大多頭強勁上揚,指數由636漲至12,682,但也因台灣股市漲幅過高,而於1990年19,682高點崩盤至2,485點。

同期經濟增長表現:此其間台灣GDP增長也由過去二位數縮減為平均8%左右,但因資訊代工業掘起,經濟成長仍保持一定水準,房價表現盤整,交易量卻曾創50萬歷史新高點。

(第二次匯率大幅升值)2002年-2011

匯率表現:2002年新台幣兌美元34.56元開始升值至2011年的29.46元,升值幅度14.75%。

同期房價表現:台北房價漲幅由每坪23萬漲至55萬,其中2008因金融海嘯半年中小跌12%,十年房價漲幅約1.39倍。

同期股市表現:此階段台灣股價由2002年指數5,575.34漲至2011年9,039.63,漲幅62%。其中金融海嘯影響短暫一年跌幅44%。

同期經濟增長表現:這十年平均經濟增長率約4.7%,又比前十年減少約2%,其中2009年金融海嘯影響,經濟呈現負成長。

(第三次匯率大幅升值)2016年-2022

匯率表現:2016年匯率貶至33.83元開始升值至2022年的27.69元,升值幅度18.14%。

同期房價表現:台北房價自2014年由多轉空,2016年更是跌幅最深一年,持續到2018年全台房市才止跌回升,在匯率升值這七年間,房價先跌兩年半,再漲三年半。

同期股市表現:這階段股市指數由8,315.79漲至14,720.15,漲幅77%。

同期經濟增長表現:此七年階段經濟成長率平均約3.3%,較前七年減少約1%。

匯率強升,對經濟增長一定產生衝擊,對下修中房市必會造成不利影響。

李同榮綜合結論,新台幣匯率歷經四十年洗禮,三次匯款大幅升值循環中,房價除了金融海嘯呈現小跌,與第三次升值房價有跌有漲,其餘時段大都因房市技術面處上升趨勢線,匯率升值增加資金流動與資產價值性,對上升中房價具有推升效應。

而對股價而言,在三次匯率大幅升值中,除了2009年金融海嘯與2019年中美商戰啓動第一年呈現下跌,其餘時段,股市皆處多頭走勢,匯率升值具推升效應。

另一方面,在匯率大幅升值後,對台灣出口影響很大,以至於在三次大幅持續升值循環的末期,經濟增長率都向下減緩。

因此可以總結,匯率強升對經濟一定會造成不利影響,對房市與股價影響則必須視其技術層面處於多頭或空頭,若房市股市處於多頭,匯率強升具有推升效果,若房市股市處空頭下修局勢,則匯率強升必然對股市與房市前景會造成不利的影響。

然而,目前房市正處下修階段,匯率的強升只能帶來短期興奮與樂觀預期心理,但隨之而來對基本面經濟的衝擊加劇,必然更不利房市的未來走勢。

圖一台幣升值對房市、股市與經濟的衝擊走勢圖。   圖: 吉家網/提供

圖表二40年來三次匯率大幅升值階段中,對於房市、股市、與經濟增長率表現的相互影響關係。   圖: 吉家網/提供