周南洋 | 關於記者 | Newtalk新聞

台北市長柯文哲打違建不手軟，繼百日維新時，強勢整頓有公安疑慮違建戶的「226違建專案」後，為了杜絕新違建，新屋買賣需附無違建證明的「九一新政」也在9月1日如期上路。，不容置疑的施政決心，甚至這次還為他自己與不少市民贏到房市投資客帥過頭〈黃家進〉嗆賭服輸、免費贈送的240盒月餅，但可別以為這位堪稱「違建殺手」的柯P會就此收手，事實上，下一波挑戰修法全面終結北市違建的彈藥早已悄悄上膛，蓄勢待發！ 因為9月2日，當市民還在關注柯文哲與帥過頭拆違建賭約勝負、北市建管處面對新制市場衝擊也表明，「這次只針對新增違建戶！」的同時，其實建管處已經悄悄貼出預告修正《台北市建築管理自治條例》第31條之2草案的公告，內容簡單來說，就是一旦修法通過，以後不管違建是誰造成的，現有屋主或使用者都有自行拆除或恢復原狀的責任，不拆的話，可以持續開罰，罰到屋主恢復原狀為止，一旦修法完成，將是終結違建的致命一擊。 有建設公司主管指出，這次的修法將使前台北市長陳水扁時代過去特赦1994年以前違建的緩拆令形同虛設，因為北市府不用拆，只要開罰單等收錢就行了，這種「自己的違建，自己拆」的概念，非常符合柯文哲「使用者付費」的施政風格，違建戶不用繳稅金就能使用的違建空間便宜，未來想要保留就要付罰金才行，不拆也沒有比較好，全面衝擊北市數量龐大的所有既有違建戶。 營建署官員指出，北市府過去違建處理上，最難以突破的就是建築外觀看不出來的室內違建，尤其是隔間超密集來增加收益的出租公寓或是夾層屋，雖潛藏載重增加或破壞結構等公安問題，不過執法、檢查時，如遇到住戶不願開門配合，還可用「先發正式會勘通知，後開罰」的方式處理，但執行拆除時就既沒有強制進入或是裁罰等相關規範，是一大漏洞，也因此早在2013年時，營建署就曾送出與北市法這次修法內涵相近的《建築法》修正案到立法院，可惜的是一直沒受到立委重視而延宕至今。 如今柯市府團隊重新提出這個違建改革法案，在20日公告期結束後，接著就要提交市議會審議通過才能落實執行，雖然柯文哲想要終結違建的決心無庸置疑，施政也有超人氣的支持度，但面臨與營建署同樣的挑戰，想要擺平議會議員與建商之間背後複雜的利益糾葛絕非易事，顯然柯文哲這個牽涉眾多市民利益的敏感修法能否闖關成功？絕對是不輸「九一新政能否如期上路」的另一個打賭的好議題。

工業住宅，從本質上就是完全違反建築物土地使用分區規範所產生的大違建，同時建商居中用低廉的工業土地蓋屋出售謀取不當暴利，更是長年被人詬病的房市陋習，當然是北市違建殲滅戰中不該放過的重要標的，事實上，台北市長柯文哲早在今年六月中面對台北市議會質詢時，就已對工業住宅發出「六個月內解決」的絕命追殺令，也因此在「九一新政」上路重擊新增違建的同時，更讓人好奇的是，柯市府團隊究竟會如何料理工業住宅？ 8月20日，台北市副市長林欽榮主持的北市都委會第674次會議正是擬定工業住宅作戰布局的一次關鍵會談，根據會議資料顯示，北市府當前有三大策略，這當中，最具打擊效果的，就是調高持有稅與立法開罰。 北市府由於認為工業住宅是違反都市計畫不得做住宅使用規定，因此要求稅捐稽徵處修正工業區新建物申請自由住宅的稅率，要求稅捐稽徵處提供已申請自用住宅的工業住宅資料給都發局使用，同時要都發局依照都市計畫法79條訂定裁罰基準與實施期程。 對此，財政局長蘇建榮已直接在會中建議，針對工業區違規住宅使用部分，以最高稅率(3.6%)課徵，同時都計委員李得全也進一步建議，應該取消現行須繳保證金制度，全面禁止工業區小於300平方公尺的空間單元設計。 這讓房地產業者認為，這樣打擊面可能廣及新舊工業住宅，一但不能享用自用住宅優惠稅率(1.2%)，持有稅負擔將一口氣三級跳，如果還有罰金要繳，那麼原本買工業住宅省下的錢可能都還不夠付，這恐怕會讓未來沒人想買或想推工業住宅建案。 除此之外，針對類型不同，還有繳交回饋金與鼓勵都更兩大柔性作法，在包含大內科、南港經貿園區、北士科、關渡科技工業區等政策引導型園區及其支援型產業區塊，以及單一街廓或已經納為都計調整的工業區塊這兩大部分的既有工業住宅方面，都發局都有提出繳納回饋金或是參考新北市泰山案例用異地回饋等就地合法化的對策，這部分被列為優先檢討就是大直大彎北段與內湖五期兩地的工業住宅。 不過住商不動產企研室主任徐佳馨曾指出，這種繳納回饋金的方式，基本上就是要求住戶還回土地變更利益的意思，除了少數豪宅聚落外，多數的工業住宅住戶財力都較為窘困，往往無力負擔高額的回饋金，因此過去成功案例並不常見。 最後針對早期住工混居、住家即工廠的工業住宅，北市府則打算以鼓勵都更來協助住戶解套，同時對於弱勢住戶地區，經過財務評估與都委會同意下，北市府還可以降低回饋比例來促成都更案，不過對於保障既有容積的規劃方面，李得全建議修正為，保障既有「合法建築利益」。

算一算，台北市長柯文哲為了遏止新違建增生，祭出的新屋買賣需附無違建證明「九一新政」上路才滿三週，雖然北市建管處表示，目前還沒相關受影響案件出現，同時不少房地產業者也說，新取得使照的案子還只有個位數，受災戶不可能那麼快出現，但令人意外的是，竟有北市億元豪宅住戶對《新頭殼》自爆已經淪為損失慘重的受災戶。 該名屋主透露，由於購屋時，是明知有違建又與建商簽訂保密協定同意購買，交屋後，建商自然不負責拆除違建、恢復原狀，結果為避免被檢舉或是未來買賣受影響，只好自己花上百萬元自行拆除違建，而這棟每戶市值都破億元的大樓社區，幾乎大家面臨一樣的問題。 不僅如此，住商不動產企研室主任徐佳馨也說，已有部分北市房仲店頭反應，有原本看好夾層使用空間大、購買挑高小坪數套房戶型的預售屋屋主上門詢問解約問題，顯然也是受到「九一新政」波及的族群，是否會引發後續的解約潮或是帶動外縣市政府跟進，掀起更大的打擊違建風潮，值得進一步觀察。 北市今年九月後陸續完工的挑高夾層複層式樓板（不含樓中樓）住宅新案，是最有可能來不及因應的潛在受災戶，在《住展雜誌》的統計調查中，這類建案就有多達58個、總計約1919戶，如以總銷金額631.4億元計算占比，已達北市同期推案總量的一成之多。 過去違建產品，不只空間比人家大，多出的坪數空間又不用繳稅，甚至還可以出租獲利，因此房價都會比一般住宅來得好，以頂樓加蓋產品為例，違建行情最好的時候，甚至是二坪違建就有建坪一坪的價值，但經過柯文哲上台、雷厲風行的打擊違建後，如今這類公寓與電梯大樓房價不只被打回原形，在可能有潛在拆除成本下，甚至還比一般住宅還便宜。 全國不動產企研室主任張瀞勻指出，根據實價登錄資料，有標註頂加、夾層、外推的公寓與電梯大樓，已經比一般住宅每坪分別便宜1.3萬元、5.3萬元，顯然柯P打違建的威力絕對不容小看！

根據最新的好房網不動產市場週報調查，向來被認為最具抗跌保值性的大台北房市，竟一口氣出現九大區、多達十一個指標型推案房價全都出現兩位數、最高甚至達26%的開價調整跌幅，這份被部分業者戲稱為「九降風」的調查背後，好房網不動產市場週報社長倪子仁不只認為在嚴峻的市況下，建商只剩「降價換成交」一途，更慘的就連不少近年買房的消費者都身陷「想認賠也斷不了頭」的窘境，難以脫身。 攤開這一次的災區，從台北市北投區、南港區，一路到新北市板橋區、土城區、新莊區、五股區、林口區、汐止區、淡水區等，可說是從精華區一路到傳統災區無一倖免，難怪一位代銷公司股東早在一個多月前就曾透露說，現在業主不調降價格，就沒代銷敢接案，而且如果沒有降價一成以上的認知，同樣也是讓大家連談都不想談，因為代銷接越多可能會賠越多。 親自參與市調、明查暗訪確認行情真假的倪子仁對這波的降價風潮感受尤其深刻，他表示，一位女性友人在南港軟體園區房價喊上百萬元時，早已以每坪約85萬元買下三戶預售屋，結果近二年房市急凍，她驚覺不妙，果斷的用每坪認賠五萬元的價格賣出二戶，但從當地的指標案「謙閣」，2013年時開價是每坪80萬元，如今市調發現僅剩63萬元，讓她即使減持到剩一戶，卻仍面臨重傷害。 倪子仁的另一位男性同業好友則搶進新莊副都心置產，一個原本開價每坪68萬元的指標案，當年開心的以每坪58萬元友情價買到一戶大坪數產品，但僅剩大坪數餘屋出售的「鄉林淳青」，在這次的市調中，竟只開出每坪48萬元的低價、創下這波開價跌幅最高的26%，讓他欲哭無淚。類似這樣每坪已經慘賠十萬元卻是「認賠也斷不了頭」的慘案，倪子仁說，「全台都有人被套牢，尤其是2013、2014年追高進場的人受傷最重！」 好房網不動產市場週報資訊顯示，建商近期不只降價，還砸錢做廣告，雙十節檔期廣告量增加近二成，降價拚成交的意圖相當明顯，問題是雖然來客量略有成長，但成交量卻沒明顯起色。 一位北市建案的專案經理指出，現在最麻煩的是消費者上門看屋幾乎不出價，顯然在價格上仍無交集，雖然調降價格可以吸引新客戶，但也會讓成交客戶憂心套牢，還會有退訂或是衝擊周邊推案的潛在風險，種種因素都讓現階段的房屋銷售難度大增。 倪子仁認為，當前豪宅客縮手，市場只剩自用客，礙於消費力有限，既使在所得較高的雙北市也頂多買得起約三千萬元以內的房屋，對當前的降價仍然無感，建商恐怕還需要進一步的降價與戶型調整，讓消費者買得起，房子才可能賣得掉。 至於三千萬元以上的市場，倪子仁說，就算高資產族願意進場，也必然首選雙北市最精華路段與最好品牌的產品，因此假豪宅面臨的市場考驗將更大；此外，像是年底即將交屋、位於延吉街、西門町一帶部分小坪數套房推案，也在台北市長柯文哲要求開立無違建證明的「九一新政」影響下，處境相當艱難，這類靠違建增加使用空間的產品是消費者最好避開的高風險房屋。