桃園市政府近年積極推動「可負擔住宅」，試圖透過《信託法》的財產獨立性，鎖住房價、杜絕投機法拍 。然而，這套看似完美的法律防護罩，卻遺漏了最關鍵的現實問題：「買得起」之後，青年是否「養得起」？當政府將房價與市場脫鉤的同時，持有成本卻隨市場實價與路段率起舞，這場標榜正義的實驗，恐將演變成「資產窮人」的集體陷阱。
法律防護罩下的「財務窒息」
桃園可負擔住宅核心在於「信託機制」。利用《信託法》特性，政府阻斷了過去合宜住宅「假債權、真法拍」的套利路徑 。這在法制面上是一大進步，但在財務上卻是極大限制。信託機制鎖住了房屋流動性，資產變得「僵化」，承購人失去了透過增貸或二胎周轉的財務彈性 。若此時還需負擔高昂持有成本，這間房將成為不斷吞噬現金流的黑洞。
「混居」美名下，管理費與稅賦的雙重夾擊
為了去標籤化，政府要求可負擔住宅與一般私人建案品質一致 。但在實務上，這導致了「房價與持有成本的劇烈脫鉤」：
1.高昂管理費的枷鎖：以機捷 A20 站周邊為例，若開發案定位為中高階社區，管理費每坪可能達 120 元。一名購買 25 坪住宅的青年，每月需繳納約 3,000 元管理費。根據《公寓大廈管理條例》，管理費標準由區分所有權人會議決定 ，處於相對少數的可負擔住宅戶，只能被迫接受與其收入不成比例的維護標準。
2.稅賦實價的沉重壓力： 承購人雖以折扣價購屋，但地價稅與房屋稅的核定基礎「房屋現值」與「路段率」卻是貼近市場實價的。在 A20、A10 等新興重劃區，新建築的標準單價與路段加成極高。這意味著：青年雖用折扣價買房，但每年上繳國庫的稅金，卻是與隔壁豪宅住戶同等級的「實價」支出。
維護獎勵金：一張看得到吃不到的期票
市府規劃在住戶賣回房子時給予 5% 的「維護獎勵金」。但這在財務邏輯上存在嚴重的「時空錯位」。居住正義的戰場在於每一個月的收支平衡，而非賣房時的紅利分潤。這筆獎勵金本質上是一張「二十年後的期票」，其購買力是否能抵償二十年間調漲的稅金、管理費與物價？如果住戶為了應付每月帳單而壓縮基本生活支出，這套制度保住的僅是「房子的完好」，卻犧牲了「人的尊嚴」。
結論：別讓正義淪為買不起的假象
桃園可負擔住宅政策在執行上過於依賴法律硬性封閉，卻缺乏對庶民財務細節的溫柔體察，筆者主張，政府應建立以下機制：
- 管理費與稅賦分級補貼：針對可負擔住宅戶，除管理費外，應爭取地價稅與房屋稅的專案減免，確保「持有成本」與「購屋折扣」同步。
- 介入管委會收費基準：透過契約規範，限制開發商在混居社區中設定過高的非必要性維護成本 。
- 建立緊急財務緩衝機制：確保承購人在面臨失業或重大疾疫時，能有一定的財務彈性，而非受限於信託架構而走投無路 。
居住正義不應只在購屋那一刻被慶祝。如果政府只管「買得便宜」，卻不管「養得痛苦」，那麼這層法律防護罩最終將淪為青年的枷鎖，讓安居樂業終究只是一場買得起、卻養不起的居住假象。
文/ 王春木(桃園市地政士公會名譽理事長)
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