當多數人仍聚焦於房價漲跌時，一個更深層的結構問題正在形成：台灣住宅市場正同步走向「老化」與「閒置化」，形成潛在的系統性風險。房市趨勢專家李同榮示警，十年後，台灣「老屋」與「空屋」將逐步日本化，最終演變為侵蝕都市與偏鄉的「城鄉雙癌」，並形成「六大房市結構失能」現象，他並提供政府五大關鍵性解方與15項有效的執行方案。
老屋＋空屋交叉擴大，十年後房市將進入結構性失衡
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目前台灣屋齡40年以上住宅占比已高達約34%-40%之間，等於每三戶就有一戶以上是高齡老屋；同時全台空屋率已升至10.43%，接近百萬戶規模。這兩個數據交叉所揭示的關鍵，不是供給不足，而是「使用效率下降」—老屋持續增加、空屋持續擴散，但真正被有效使用的住宅卻在逐步減少。
六大結構失能，房市從價格高漲因素轉向系統失靈問題
李同榮指出，未來十年，台灣房市將因老屋與空屋遞增，逐步擴散，十年後將從價格高漲因素，轉而浮現六大「結構性失靈」的嚴重現象：
一、老屋化不可逆，形成沉沒資產：大量住宅同步老化，但都更困難、整合不易，老屋難以退出市場，成為城市中無法轉化的沉沒成本。
二、餘屋與空屋快速上升，供給錯置加劇：新屋大量完工，諸多集中在需求不足區域，形成「新屋增加、舊屋老化」的雙重擠壓，市場結構嚴重失衡。
三、需求集中新屋，老屋邊緣化：購屋族「寧可遠也要新」，使老屋被邊緣化，並逐步轉為低價、低租值甚至閒置資產。
四、人口反轉，長期需求下降：人口負成長、高齡化與區域移動，使住宅需求不再全面成長，雖短期有兩代不同堂家戶數增加支撐都會房市需求，但房市走向高度分化，區域強弱分明，已是不可避免趨勢。
五、老屋充斥都會，空屋充斥鄉村，城鄉雙重危機已經成形：都市面臨老屋堆積、更新停滯的「慢性侵蝕」；偏鄉則因人口流失，出現空屋擴散的「快速衰退」危機。
六、老屋空屋將促使房市進入「四個沒有」的結構失能階段：未來問題不在價格，而在房屋是否「有人用、能流通、可更新」。大量老屋空屋將進入「沒人住、沒人𠄘接、沒能力更改、沒辦法賣掉」的「四個沒有」困境。未來不是缺房，而是充滿「不好用的房子」，十年後，台灣不一定缺房，但可能充滿大量「不好用的閒置房子」。這些房屋將集中在老舊市區與人口流失區域，侵蝕城市安全、拖累地方發展，並轉化為社會成本。
房市已從「價格循環」，正式進入「結構治理」時代，建言政府必須啟動的五大關鍵解方。
李同榮建言，面對「老屋＋空屋」雙重結構危機，政府若仍以短期打房或壓制交易為主軸，將無法解決根本問題。未來政策應轉向「提升使用效率」與「結構優化」，以下五大解方與15項執行方案，應提前佈署，刻不容緩：
一、加速防災都更與危老整合機制改革
1 放寬危險老屋整合門檻（針對危屋採多數決機制）。
2 建立「危屋公辦整合平台」降低協商成本。
3 對高危險老屋採取強制更新或優先重建機制，讓「該退場的老屋能退場」，是結構改善第一步。
二、建立「空屋釋出」制度與合理的持有成本機制
1 局部提高特定空屋持有稅：針對六都特定區域的長期空屋或第二戶空屋，提高持有稅負。
2 活化資訊平台：建立空屋登錄與透明資訊平台，核心目標：讓「空著的房子流動起來」。
3 專責單位專案輔導：針對偏鄉閒置空屋，成立專責單位提供必要解決方案與協助。
三、避免供需失衡，推動「供需總量即時資訊平台」
1 建立「建照核發、開工量與使照核發量」三大指標市場供需即時數據平台。
2 建立「待售預售屋與成屋量」即時數據平台。
3 建立「市場供需指數與房價指數」的失衡警示機制平台。
四、導入「老屋再生機制」，避免被市場淘汰：
1 鼓勵老屋改建為長照、社福、共享住宅。
2 輔持包租代管產業，協助老屋改裝出租代管。
3 提供防災容積獎勵與稅務減免，並建立公私協力改造平台。
五、區域發展與人口政策整合：
1 推動科技廊帶，強化產業導入與就業機會。
2 引導人口回流或穩定區域需求，平衡區域發展。
3 結合交通建設，擴大都會並提出鼓勵換屋政策，刺激居住需求。
老屋空屋遞增，導致房市結構失能與資產負擔，政府應即早提出有效政策。
李同榮最後強調，未來十年，台灣房市最大的風險，不再是房價高低，而是住宅市場是否還具備健康的使用與流動機制。十年後，當老屋持續增加、空屋持續擴散、人口持續下降，若政策仍停留在價格思維，尤其是政府技術官僚不夠貼近市場，缺乏實務經驗，又不延攬市場實務專家參與政策改造，將錯失房市結構改革的黃金時機。未來真正的挑戰是—如何避免台灣在十年後，陷入老屋空屋引發的「城鄉雙癌」效應擴散，導致房子從資產，全面轉為負擔的嚴重後果。
