美國一些城市的住宅房地產需求降溫，導致 2022 年下半年房價下滑。華爾街一位知名經濟學家表示，隨著抵押貸款利率的攀升和住房市場在 COVID-19 大流行疫情之後的正常化，明年房價可能繼續下跌多達 20%。
據美國媒體《 CBS 》 報導，華爾街的經濟諮詢公司 Pantheon Macroeconomics 的首席經濟學家伊恩‧謝波德森（ Ian Shepherdson ）在上週的一份報告中說，在抵押貸款利率急劇上升的情況下，房屋的需求下降，對房價產生了很大的影響。他表示 :「我們預計房屋銷售將持續下降，直到明年初。」、「到那時，銷售量將下降到最低水平，即只有那些因工作或家庭情況而別無選擇的人在搬家。」
不過，高盛公司（ Goldman Sachs ）的經濟學家說，他們預計明年的房價將下降 5% 至 10%，幅度較溫和。
去年房價飆升幅度最大的城市，現在正看到價格下降，包括德州奧斯汀、亞利桑那州鳳凰城、猶他州鹽湖城和科羅拉多州丹佛等地。根據全國房地產經紀人協會（ NAR ）的數據，上個月的房屋銷售量下降到 470 萬套，比 8 月份下降了 1.5%。
利率上升 可能進一步收緊供應
今年的抵押貸款利率已經增加了一倍多。上週，典型的 30 年期抵押貸款的平均利率，從 1 月份的 3.2% 上升到 6.94%。15 年期固定利率抵押貸款的平均利率，現在是 6.23%，而一年前是 2.33%。
不斷上升的利率，也迫使一些賣房者在出售房產時踩下了剎車，因為在利率飆升的情況下，他們必須獲得抵押貸款，來購買另一套房子。「即使是想換房的人，也完全有可能面臨更大的月供」，謝波德森說 :「這是一個留在原地的好理由，從而制約了供應。」
根據 NAR 的數據，9 月份未售出的現有房屋庫存，連續第二個月下降到 125 萬套。謝波德森預測，明年可供銷售的房屋供應量可能會縮減，同時表示：「價格必須大幅下降，才能恢復平衡。」
牛津經濟研究院（ Oxford Economics ）首席美國經濟學家南希‧范登‧豪頓（ Nancy Vanden Houten ）在一份研究報告中說：「我們認為，未來一兩個月庫存可能會適度增加，因為房屋在市場上停留的時間更長。但是隨著賣家採取觀望態勢，新上市房屋會繼續減少。」
利率會漲到多高？
經濟學家們預計明年抵押貸款利率將繼續攀升，因為美聯儲為遏制通貨膨脹，而進一步推高借貸成本。
利率可能達到 8.5%，「這將是對住房市場的又一次巨大衝擊」，全國房地產協會首席經濟學家勞倫斯‧雲（ Lawrence Yun ）上上週告訴一群房地產投資者。其他分析師預測，抵押貸款利率可能達到兩位數。
Whalen Global Advisors 表示，它預計到 2023 年 4 月，利率將達到兩位數。自 1989 年以來，抵押貸款利率從未達到過這些水平，當時的利率為 10.25%。美國歷史上最高的抵押貸款利率，是 1981 年 10月的 16.64%。
美國聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank ) 聯儲建築大樓 圖 : 翻攝自Federal Reserve Board 官網
