劉黎兒觀點》陸資炒壞豪宅與社區 以日本等各國為例
新頭殼newtalk 文/
東京房產(陸客爆買也爆賣最多的東京灣岸地區房產)。   圖:劉黎兒/攝
東京房產(陸客爆買也爆賣最多的東京灣岸地區房產)。   圖:劉黎兒/攝

陸客對房產有「點金成糞」的威力

韓國瑜想要引進陸資買房,雖想嘉惠房產業者,可能讓原本買不起房的人越來越買不起房,但韓國瑜及房產業者不必高興的太早,因為陸客買房,往往會炒壞豪宅也炒壞社區關係,陸客買的豪宅大樓沒人想買,連地段也跟著不值錢起來,至少在日本或是澳洲等外國曾有過如此痛苦經驗,難道高雄也要親口嚐才知道嗎?

陸資從2013年到2015年曾席捲東京都心的房地產市場,最盛的時候還有許多遊覽車巴士在各處巡迴看房子,許多陸客一下就買下5000萬~1億日圓的大廈房子,而且往往同時買2戶、3戶,其他也有些陸資去買了東京灣岸或港區芝南等地區的塔層大廈等,其實對房地行情未必理解,認為只要是灣岸,就跟東京奧運有關,或認定港區就會值錢,根本不知道芝南地區是在山手圈外的倉庫區,並非高級地區,但許多陸資聽信中國人掮客的話,買了一堆,其實都不是真的有利可圖的投資。

陸客喜歡投資日本,是因為日本房地產比中國許多城市都便宜太多,許多陸客說「北京一個房,在東京可買一個樓」而且又是永遠的所有權,不像中國房產都等於是70年的租借權而已,因此認為在日本囤房必能賺錢,除了有些人拿去擅自經營合民宿(民泊)外,大部分陸客到頭來發現日本房產管理費及修繕基金乃至稅金等非常昂貴,若想轉售的話,必須要買價加上2成才伐算,而且如果在5年以內轉售的獲利(差價)還要被扣4成轉讓的稅金,要賺錢很不容易,而且日本房子折舊嚴重,若非剛建好,都會被當中古房處理,無法像他們在上海一下一戶大廈還曾轉手就賺1億日圓。

許多陸客是看錯了日本市場,日本房產的持有成本很高,就算是打算出租,也成本非常高,房租稅金高不說,日本因高齡少子化,租屋需求非常低,房租對房價而言非常低,像是青山等高級老地區,是要出租45年才能回收(東京平均29年);而且如果房租價格收高些,房客會頻繁更換,每次更換房客,房東得大出資重新裝潢後才能出租,要靠出租回收房價非常困難,因此許多陸客還是想靠轉賣來賺錢,但事實上未能如願,因為東京不等2020奧運過,從2017年起房地產市場就非常艱辛了,高級大廈滯銷,要脫手很困難。

陸資炒壞東京黃金地段房產

像東京風評非常好,許多演藝界名人入住的PARK COURT赤坂檜町大廈,就有些中國人去買,想加價想脫手,但等多久都沒賣出,不斷降價到賠本程度才能賣掉;灣岸地區也有陸客一次訂購100戶,原本日本房產業者覺得賺到,但是不等交屋,因為不看好日本市場,就開始大拋售,連帶讓附近房子也都賣不出去,甚至也有陸客,訂了大批房子,乾脆犧牲訂金就跑人,讓業者叫苦連天。

陸客投資的恐怖是看炒不動,就逃之夭夭,一舉大拋售,造成房產崩盤,像日本房地產專家榊淳司指出,東京日本橋馬喰町附近從2017年秋天起,就因為遭陸客拋售,讓周邊地區原本鄰近日本橋,每坪單價可以賣到400萬日圓的,卻實質跌到半價左右的200萬日圓左右,因此一窩蜂爆買之後爆賣,讓整個地區一蹶不起;或許台灣房產要炒低,讓年輕人也買得起房,得靠這樣的陸客吧!或是東京灣岸地區,也有近1000戶雙子星塔層大廈,一開始高層部分就被陸客買了,但爆買熱潮從2013年開始,主要是2014、2015,在2016年就成過去了,也是2017年就開始大舉脫手,往往每棟都有幾十戶廉價賤售,也造成附近房地產崩盤,最可怕的找不到買主,沒人想去接手!

但是這還不算是最差的狀況,陸客買房本身就是造成房地產低價格的存在;那是有許多陸客買了日本房產,發現管理費等高昂,就根本不肯支付,2014年時東京的青山・赤坂・麻布的所謂「3A」高級地區成為陸客買氣最旺的地方,有的新大廈,半數都是陸客等華人買走了,但馬上就發生問題,就是原本依法必須組成的管理組合(委員會)根本無法成立,一方面語言不通,而且又不肯依照規定繳管理費及修繕基金或確保的停車場租費等,無法維持原本應有的最基本的管理

使日本人避而遠之的陸客房產

房地產業者只好轉換方向,不敢在這些還有相當多日本居民的大廈動腦筋賣給陸客,否則還導致整個大廈房價下跌,也有些居住糾紛,還連仲介業者一起控訴,房產業者苦不堪言;許多日本人現在要買房,都會先問是否有其他中國人是所有者,大都會敬而遠之,中國人佔的戶數多或甚至只有幾戶的大廈,現在都是在針對中國人的房地市場裡打轉找新的替死鬼,一般日本人是不願意買的。

陸客如果不轉售而入住或擅自借給親友使用等,糾紛更多的不計其數,除了前述不繳基本費用外,加上垃圾亂倒、成群喧囂而不關門或關窗、電視等噪音嚴重、隨處吐痰及丟菸蒂、霸佔大廈公共空間的一樓豪華會客室或走廊堆貨、只能養小型寵物的大廈卻養大型狗,而且隨便在大廈前剪狗毛及讓狗排便等,把整個大廈都搞爛了,因此也是許多日本人不願意買有陸客房主大樓的原因;許多高級大廈裡陸客跟日本人居民都陷入冷戰狀態,陸客往往很兇的要「囉嗦的日本人滾出去!」

這幾年陸客真的在日本房產真的賺到錢的是一些買房去搞民宿的,尤其日本這幾年外國旅客多,住宿不敷所需,沒有登記的民宿非常多;但是2018年6月日本加強對民宿管理的法令,實施住宅宿泊事業法,亦即所謂民泊新法,搞民宿及仲介業者或網路仲介業者都必須去跟政府主管單位登記;而且9成大廈的居民管理組合都決議不准搞民宿,明文規定,如果搞,可以要求取締,尤其陸客的民宿幾乎都是無登記的非法民宿居多,也是因為噪音、衛生以及安全(防竊盜、防火等)跟居民發生衝突最多的;最大民宿網路業者「Airbnb」也已經宣言沒有依法登記的民宿不受理;外加現在日圓開始攀升,因此對陸客而言,投資日本房產的利多狀況已經不再,今後大概來買日本房產的陸客會減少。

當然陸客不僅在日本,在東南亞、澳洲、歐洲等各的也都動輒買1千萬美元價位的豪宅,或是10萬美元的房子則往往沒看房子而從手機上看了就買;如果只是囤房都還好,不幸真的去住了,就如澳洲當地媒體形容的「宛如蝗蟲過境」,尤其許多高級地區居民對於不理會基本居住的禮儀或規定的陸客來掃購房產,覺得是場惡夢。

許多陸客對房產有「點金成糞」的威力,不說陸資投資台灣,原本有安全保障上的顧慮外,認為陸資投資房地產就會獲利的韓國瑜與高雄的房產業者是否想的太美了?

東京房產(塔層大廈支撐日本房地市場,陸客爆買至今支撐塔層大廈市場,如今要爆賣撤資,會引爆全般大甭盤的)。   圖:劉黎兒/攝
東京房產(塔層大廈支撐日本房地市場,陸客爆買至今支撐塔層大廈市場,如今要爆賣撤資,會引爆全般大甭盤的)。   圖:劉黎兒/攝
禁止私自搞民宿的許多大廈居民的管理組合的決議書,張貼這樣公告的大樓非常多,其實很多就是想禁止陸客非法搞民宿(1)   圖:劉黎兒/攝
禁止私自搞民宿的許多大廈居民的管理組合的決議書,張貼這樣公告的大樓非常多,其實很多就是想禁止陸客非法搞民宿(1)   圖:劉黎兒/攝
禁止私自搞民宿的許多大廈居民的管理組合的決議書,張貼這樣公告的大樓非常多,其實很多就是想禁止陸客非法搞民宿(2)   圖:劉黎兒/攝
禁止私自搞民宿的許多大廈居民的管理組合的決議書,張貼這樣公告的大樓非常多,其實很多就是想禁止陸客非法搞民宿(2)   圖:劉黎兒/攝
著名的PARK COURT赤坂檜町THE TOWER也有陸客想釣高價脫手不成而只好來不斷降價。   圖:取自property-bank資產庫官網
著名的PARK COURT赤坂檜町THE TOWER也有陸客想釣高價脫手不成而只好來不斷降價。   圖:取自property-bank資產庫官網
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