台灣房市低迷已久，雖然央行的管制政策仍無鬆綁跡象，但隨著放款集中度改為銀行自主管理，以及新青安2.0的推出，2026年起房市與營建股可望出現一線生機。
回顧近五年的台灣房市，2020年時因新冠疫情肆虐，央行將重貼現率調降至1.125％，低利率環境造就房市大漲。2023年疫情結束、景氣開始復甦，但利率也隨之上升，房地產成交量開始萎縮。
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然而，內政部於2023年8月推出「新青安方案」，再次導致不動產市場價量齊揚。2024年4月花蓮發生大地震，引發的都更議題更是助漲房地產。建案賣得嚇嚇叫的營建股，成為資本市場追捧的對象，價值股搖身一變成飆股。
為了避免房市泡沫引發金融危機，央行於2024年9月祭出「第七波選擇性信用管制」，大幅降低房屋貸款的成數。下手之重，史無前例，使得市場信心盡失、房市成交量大幅萎縮，市場瀰漫恐慌情緒。
央行管制、企業赴美夾擊
利空暫歇房市轉趨樂觀
由於房地產市場已迅速降溫，2025年3月央行並沒有實施第八波管制，營建指數也一度谷底反彈；不過4月後隨美國總統川普要求台積電等企業赴美投資，引發市場對後續廠辦需求與住宅需求一併減少的疑慮。在川普政策加上央行管制的雙重打擊下，營建業與營建股的災情已經堪稱傷筋動骨，雖然日後台股一路創下歷史新高，但營建股仍一蹶不振。
不動產市場目前遇到的難題，是買房子的人想要貸款，但很難從銀行取得資金。為了化解民怨，金管會已於9月鬆綁，新青安貸款額度不計入《銀行法》第72之2條的分子計算，此項比率已經呈現下降趨勢。
此外，央行近期並宣示，其最看重的「不動產放款集中度」比率，日後回歸銀行自主管理，若銀行有資金核發房貸，不動產成交量有機會開始回升。
另一方面，為期三年的新青安專案將於2026年7月結束，目前內政部正在規畫「新青安2.0版」，可望延續原方案多項作法，讓小資族可以圓夢成家。從新青安不計入《銀行法》第72之2條的分子、「不動產放款集中度」不再主動監管，以及新青安政策不落日的三重利多加持下，營建股有望在2026年起利空出盡，迎來轉機。
（本文作者為證券分析師、現任職於啟發投顧）
(本文獲今周刊授權轉載，更多內容，請參閱最新一期《今周刊》第1514期)
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圖：今周刊 提供
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