近兩年全台灣工業區土地價格飆漲，台塑南亞董事會今年3月卻公告以56.4億元申購彰濱工業區「崙尾一區三期產業用地」54.97公頃(16.63萬坪)，每坪單價僅3.39萬，令人相當不解。高雄天威商仲市場研究部經理張浩人提出3個內行人觀點，解析南亞何以能用「如此便宜金額」購入大面積土地。
張浩人表示，首先，當產業規模高度已凌駕國家政策等級，可對話的地主就是「政府」，台灣在世界疫情大爆發期間，「產業國家隊」的概念誕生，讓人意識到基礎石化產業存在的重要性，所有民生必需品、高階醫材及電子材料產出的根基，都源自這些看似龐然大物、有著許多「重型煙囪管線」的煉油廠。
他指出，石化產業早已是一個極度資本密集、技術密集、上下游間利益關係密切的「巨型產業結構」。用白話文說，台灣再也無法出現第二間「中油」或第二個「台塑集團」。無論是位於高雄的中油、位於雲林麥寮區的台塑體系，都已掌控國內石化工業最上游原料的「輕油裂解廠」。台灣中油的三輕、四輕及五輕，供應高雄大社、仁武及林園等地區中下游石化廠，而台塑的產出主要供應麥寮台塑上中下游垂直整合之石化共同體。
張浩人說，試著用南亞的角度思考，當你已身為台塑集團旗下的重量級大咖，想要55公頃(16萬坪)的工業土地，開口的對象顯然不是一般地主或仲介商，而是直達「政府高層」。
張浩人強調，第二、當產業規模幾近獨佔，中央與地方政府也會想辦法「量身定做」給你，台塑集團在麥寮已有完整而強大的產業聚落，眾所熟知的「六輕」，成功裂解乙烯原料以及各種石化最上游的基礎品。值得一提的是，台塑的乙烯產能已超過台灣中油體系，早具經濟規模及整合優勢。
張浩人說，當產業成為第一的時候，國家會以傾城之力培植，若麥寮沒有工業地，那就再開闢一塊給你。 由於石化業最好在海邊，因此位於麥寮六輕以北的「彰濱工業區崙尾一區三期產業用地」自然會被台塑垂青。
張浩人表示，最後，臨海便宜的土地不是沒缺點，「基礎建設」全得自己來，所以價格便宜，彰濱工業區因臨海風大、常年數月得忍受惡劣海風氣候因素，並非工業區首選。甚至可以說，本身就是一個不存在的地方。但受限於台灣地狹人稠，國家必須解決工業地不足的問題，所以在趨勢下必然產生爲特定產業「量身打造」的填海地。
但他也說，填海造地不是萬能，骨架做好了，皮跟肉得靠企業自己長出來，外行人羨慕南亞便宜購地，但進一步瞭解，是買了一個「浮在海上的空間」，其他基礎建設道路、路燈、排水等並未完成，很多都要南亞自己開發。因未來塑膠加工產品全面走高端市場，如果不是像南亞為擴產高階載板所需電子材料，一般企業的經濟規模，也是無法申購這麽大筆土地來開發的。
南亞便宜買下彰濱工業區大片土地。 圖：天威商用不動產提供
