許多父母將房地移轉給子女時，為避免未來出售時繳交高額的「房地合一稅」，越來越多家庭選擇以「二親等買賣」取代直接贈與，希望透過合法交易墊高子女的取得成本。然而，親屬買賣雖然提高了契約總價，子女若自備款不足，實務上常見父母提出以「過往借款抵銷」或「賣方免除部分價款」等安排。若這類文字直接寫入契約，一旦子女有銀行貸款需求，可能成為核貸受阻的重要原因。
關鍵在於金融監理重視「實質重於形式」。假設親屬買賣契約總價為 1,000 萬元，特約條款載明其中 244 萬元以債務抵銷或價款免除方式處理，銀行審查時可能認定子女實際支付的購屋對價僅為 756 萬元，而非契約所載的 1,000 萬元。
若依實質交易價格計算貸款，即使核貸成數為八成，可貸額度約為 605 萬元；相較原先以1,000萬元計算、預期可貸 800 萬元，將產生近 195 萬元的資金落差，足以影響交易是否能順利完成。
不少人疑惑：「父母免除子女244萬元價款，與先贈與子女244萬元現金，再由子女支付購屋價金，結果不是一樣嗎？」
從家庭財產安排角度看，兩者或許相近；但從銀行授信角度而言，卻有明顯差異。契約上的價款免除，若沒有實際資金流動，銀行可能認定買方實際負擔的交易對價降低。相較之下，若父母依當年度贈與稅免稅額規定（目前為244萬元），先以現金贈與子女，依法完成相關申報，再由子女透過正常金流支付自備款，銀行即可透過贈與文件及履約金流確認交易真實性。
相較之下，若直接在買賣契約中記載「賣方免除244萬元價款」或以過往債務抵銷，由於沒有實際資金流動，銀行可能認定買方實際支付價金低於契約總價，進而影響貸款額度。近年金融機構對於親屬交易、資金來源及金流透明度的審查愈趨嚴謹，契約中的一段字，看似無關緊要，卻可能改變銀行對整筆交易的認定，民眾若有貸款需求，契約內容應避免使用可能降低實質交易價金認定的「抵銷」或「免除」條款。
不動產交易係建立在合法契約之上，但仍須兼顧法律效果、稅務規範與金融機構監理要求，事前透過合法的現金贈與及完整履約金流安排，遠比事後面臨貸款縮水再重新協商，更能保障財產權益，也維護健全的金融秩序。
文／王春木（桃園市地政士名譽理事長、大學兼任講師）
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