房屋稅2.0上路後，持有稅制度逐漸走向精準課稅；然而，不動產交易制度卻未同步升級。實務上，許多買賣案件不是卡在貸款、過戶，而是卡在最後的點交，以及房屋稅、地價稅如何合理分算。看似只是交屋前的一筆小錢，卻經常成為交易最後一道障礙。
在公法上的納稅義務人與私法上的稅費分攤，本屬不同範疇。地價稅以8月31日為納稅義務基準日；房屋稅以2 末日為基準日。換言之，只要基準日當天登記為所有權人，即依法負有當年度全額稅款之繳納義務。至於交易雙方如何依實際持有期間分攤稅負，則屬民法契約自治範圍，必須透過點交時的約定結算處理。
然而，真正的實務難題並非「按天數分算」，而是「依什麼稅率分算」。地價稅採金額累進稅率，一般用地從10‰ 逐步提高至最高55‰，自用住宅則為 2‰；而房屋稅 2.0 後導入全國歸戶差別稅率（囤房稅），區間從單一自住 1.0%、一般自住 1.2% 到多屋持有最高 4.8%。這意味著，同一筆房地在不同所有人名下，稅額可能相差數倍甚至數十倍。
舉例而言，若賣方屬高持有戶（地價稅適用 55‰、房屋稅適用 4.8%），買方則符合自住優惠（地價稅 2‰、房屋稅 1.0%）。若點交時地政士圖省事，直接依賣方收到的「實際稅單」按日拆算，要求買方分擔交屋後期間的稅額，等於變相要求買方負擔「因賣方身分而加重」的囤房與累進稅負，與實質公平原則顯有落差。
問題的核心，在於公法與私法追求不同的制度目標。租稅制度著重行政效率與稽徵成本，因此採基準日制度，由單一納稅義務人負責全年稅款，以維持課稅安定性。不少民眾疑惑，為何不依持有天數分段課稅、各自發單？若每件不動產移轉都須重新歸戶、重新適用稅率並分別開單，勢必大幅增加行政成本，降低稽徵效率。基準日制度，正是兼顧租稅公平與行政效率的制度選擇。至於交易公平，則應回歸契約自治。實務上，地政士多建議於契約預先約定持有稅分算方式，例如以基本稅率作為拆算基準，或以前一年度稅單一次結算，避免因累進級距或持有戶數不同而衍生爭議。持有稅分算看似只是點交細節，本質上卻是交易成本的一環；契約愈明確，交易成本愈低，市場運作也愈有效率。
房屋稅 2.0已朝向量能課稅與居住正義邁進，但交易制度仍有精進空間。持有稅分算看似只是點交細節，本質上卻是交易成本的一環。制度愈明確、契約愈標準化，交易成本愈低，市場運作也愈有效率。未來若能建立持有稅分算的實務指引或契約參考原則，不僅有助減少交易糾紛，更能提升市場信賴，讓租稅公平與交易效率真正相互接軌。
（文章僅代表作者觀點，不代表Newtalk新聞立場。）
