當服飾、精品不再願意支付天價店租，誰來接手一樓金店面？ 答案轉向醫美、診所與健身房。

這批新好租客不再仰賴路過人潮，而是鎖定目的型消費者，憑藉大坪數、長租期，成為房東眼中的新寵。

如果要找出台北市2025年的「店租王」，答案可能讓許多老房東意外。不是西門町，也不是曾經一店難求的忠孝東路，而是在八德路。

2025年1月，台北市中正區八德路一段、鄰近華山文創園區與光華商圈的一樓店面，以每月88.9萬元出租給韓國iloom怡倫家居台北旗艦店，躋身台北市年度店租第二高。租客看上的，不只是門牌，也不是一天有多少路人經過，而是足夠大的展示空間，滿足消費者必須「親自走進來」才能完成的體驗。

沙發要坐過、床墊要躺過，材質、尺寸與空間感更難只靠手機螢幕決定。當服飾、銀行等傳統店面大戶逐漸縮小據點，需要展示、體驗與專業服務的產業，反而成為大店面的新買單者。

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人潮＝錢潮公式不再 進駐業者也重洗牌

另一個新興店王正在桃園出現。桃園藝文特區麗晶花園廣場內，兩間約兩百坪的一樓店面，去年分別都以每月39.9萬元出租，其中一間由醫美診所承租，另一間則是中醫診所。更值得注意的是，兩家業者都不是短租試水溫，而是直接簽下十年租約，甚至預先約定五年後月租調升至44.1萬元，兩間店面一年租金收入合計接近千萬元。

這幾宗看似毫不相關的交易，其實透露台灣街邊店面的主角，正在換人。

這個新動態的意義不是商圈失去魅力，而是品牌與消費型態正重新洗牌。台北永康街口近期也出現新的店面異動，原本由服飾品牌LORANZO承租的店面，即將迎來日本大型二手商品連鎖品牌2nd STREET進駐。

過去能負擔核心商圈高租金的，多是服飾、餐飲或大型連鎖品牌；如今，主打循環消費、二手選物與體驗經濟的新型態品牌開始卡位，透露出一個訊號，黃金店面的價值，不再只取決於地址與人流，更取決於品牌能否把人潮真正轉化成消費。

「過去20年，台灣店面的公式是人潮就是錢潮。」長拓不動產董事長林文進表示，早期捷運出口、百貨公司旁、主要幹道第一排，只要擁有夠寬的門面，就是房東眼中的「金雞母」。

在2000年到2010年代前半段，銀行、精品、服飾業者搶進精華商圈，推升店租，也墊高店面售價。只是店面價格漲得比租金更快，租金投報率一路被壓低，即使年化報酬率僅剩1％至2％，投資人仍願意進場，押注的是黃金地段保值性與增值空間，相信「黃金店面永遠有人要」。

但這套公式後來被打破了。電商崛起、消費模式改變，加上百貨公司與大型購物中心吸走目的性消費人潮，街邊零售業承受的壓力愈來愈大。商仲業者甚至認為，即使店面租金投報率已達3％，相較其他金融商品，也未必足以吸引投資人進場。

然而，有趣的是，實體店面並沒有因此消失，消失的是「什麼行業都需要黃金一樓」的年代。取而代之的，是另一群更依賴實體空間，而且不容易被網路取代的產業：醫療、醫美、健身，正是其中最明顯的三股力量。

醫美》要的不是人流，是「看得見」

醫美診所為什麼成為房東眼中的好租客？欣元商仲總經理焦文華說，醫美與傳統零售最大的不同，在於消費者通常不是「路過順便買」。客人可以在網路上買衣服、化妝品，甚至訂購一整周的生活用品，卻不可能在線上完成雷射、皮秒、微整形。這使醫美成為少數「網路愈發達，實體據點反而愈重要」的服務業。網路負責導流，實體店面負責完成交易。

不過，醫美選址邏輯也與傳統零售不同。它不一定需要西門町一天數萬名的逛街人潮，卻需要交通方便、門面醒目、停車容易，以及足夠大的室內空間。

對醫美品牌而言，一樓店面不只是營業場所，也是廣告。一個位於主要道路、挑高明亮、擁有大面寬的診所，每天面對成千上萬車流，本身就是一塊不會下架的實體看板。這也解釋桃園藝文特區過去因坪數大、總租金高，一度難以去化的店面，如今反而找到醫療業者接手。公開資料顯示，這批店面先前曾因總租金較高而空置，如今與診所一次簽下十年租約。

對房東而言，這類租客還有另一個優點，不會說走就走。診所從水電、隔間、消防，到診療空間與大型設備，裝修成本遠高於一般服飾店。一旦完成投資，只要商圈條件沒有重大改變，業者通常不會輕易搬遷，這正是房東最喜歡的租客特質——租得久。

如果說醫美追逐的是消費力，診所追逐的則是生活人口。這也讓店面市場出現重要轉折：最有價值的店面，不見得位於傳統的一級商圈。

(本文獲今周刊授權轉載，更多內容，請參閱最新一期《今周刊》第1552期)

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