新作法!北市擬將都更分回戶由售轉租

新頭殼newtalk | 呂佳峻 台北報導
1970-01-01T00:00:00Z
台北市財政局長陳志銘表示,對於市有資產處分必須重新思考作法,以在市有土地參與都市更新分回的房地產為例,過去多以標售處理,但未來擬改由「由售轉租」。   圖:呂佳峻/攝
台北市財政局長陳志銘表示,對於市有資產處分必須重新思考作法,以在市有土地參與都市更新分回的房地產為例,過去多以標售處理,但未來擬改由「由售轉租」。   圖:呂佳峻/攝

鑒於近期不動產價格處於低點,整體投資環境未見起色,北市財政局長陳志銘認為,對於市有資產處分必須重新思考作法,以在市有土地參與都市更新分回的房地產為例,過去多以標售處理,但未來擬改「由售轉租」,標租予民間企業管理,以「商務住宅」形象提供企業租用,一方面達成標售效益,也還能保有資產。目前已選定逸仙段37戶作為試驗,最快3月就能對外招標。

陳志銘表示,過去在都更分回戶處理上,若分回數未達可作為公宅管理規模或租賃行情不適合作為公宅可負擔價格,多採標售方式處理,但這屬於房市活絡時可採行的作法,他認為,目前房市低迷,一再降價求售並非資產管理最佳策略。

因此,陳志銘提出「由售轉租」的階段性作法,將分回戶包裝成產品,並標租予民間物業公司管理,以「商務住宅」形象,提供企業長期居留的外籍人士或高階主管租用,待後續不動產價格回升後,再視時機決定處理方式。

至於利潤部分,陳志銘規劃,首先會設固定租金,另外,還會再視公司的年營業額,收取浮動租金,但對於直接標售與收取租金的差額,目前仍未估算,但他也透露,目前業界已在探聽此事,相信北市會有這樣的需求。

陳志銘指出,目前已規劃選定逸仙段37戶、內湖2處10戶和12戶以及萬華6戶,共4處作為試驗點,其中,逸仙段已點交驗屋完畢,最快3月就能對外招標,至於剩餘3處,預計則是下半年才能收回。

另外,陳志銘也提到,原處分就是希望固定資產轉換為流動資產,但出租方式將導致現今回收速度變慢,故他也提出研議「證券化」作法,以未來租金收入發行受益憑證,向民間籌措財源,以紓解現金流量壓力,再分年以租金收入攤還本息給民間投資者。

至於在大面積市有土地上,陳志銘分析,未來地上權的方式會越來越難做,他舉例,以信義區公所最後一塊精華土地為例,未來不見得要以BOT或設定地上權方式處理,而可以權利金作價方式參與投資,由市府與民間共同籌組「特許公司」,市府不僅保有土地所有權,也持有公司股權享有開發得利,而不再是單純的收取權利金與土地租金。

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